Condenaron a una empresa por vender dos veces el mismo lote en una localidad de la Costa Atlántica

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil dio por terminado un contrato de compraventa de un lote en la localidad bonaerense de Costa del Este, partido de La Costa, celebrado en 1982 y ordenó a la empresa dueña del terreno restituir a los compradores el valor actual del inmueble con intereses y una indemnización adicional en concepto de "daño punitivo“, tras constatar que la firma no otorgó la escritura durante más de cuatro décadas y revendió el mismo lote a un tercero en 2020.

El caso se originó en la demanda promovida por un matrimonio identificado con las iniciales N.S. y M.O.F., quienes aseguraron haber adquirido el terreno en mayo de 1982 mediante un boleto de compraventa con la firma demandada. El precio pactado fue de $100.800.000, abonado en un anticipo y 116 cuotas. Los compradores, según relataron, recibieron la posesión del lote y, a partir de entonces, llevaron a cabo tareas de mantenimiento, delimitación del espacio y cuidado del arbolado, además de pagar regularmente impuestos y tasas municipales durante casi cuarenta años.

En 2021 advirtieron la existencia de una construcción en el predio. A partir de diligencias preliminares confirmaron que la empresa había vendido el terreno en marzo de 2020 a un tercero, pese a no haber otorgado nunca la escritura a los adquirentes originales. Calificaron esa conducta como un incumplimiento contractual agravado, sumado a la falta de escrituración a lo largo de décadas. En su presentación en el fuero civil, en 2022, solicitaron que se les restituyera el valor de mercado de la propiedad, junto con la devolución de impuestos y tasas abonadas, intereses y daños por la privación del bien.

En junio de 2024, la jueza Pilar Rebaudi Basavilbaso, titular del Juzgado Nacional en lo Civil N° 79, dictó sentencia en primera instancia. Señaló que “encontrándose fuera de discusión que el demandado no cumplió su obligación de escriturar y al encontrarse acreditado que la escrituración ya es de cumplimiento imposible” porque la demandada “transmitió el dominio a favor de un tercero, la solución no es otra más que la resolución del contrato entre las partes”, en los términos de los arts. 1204 del Código Civil y 1079, inc. b) del Código Civil y Comercial de la Nación. A su vez, tras sintetizar los presupuestos para la procedencia del daño punitivo, ponderó que “la empresa no solo incumplió sus obligaciones derivadas del boleto de compraventa, sino que agravó transfiriendo el dominio a un tercero”, por lo que concluyó que el perjuicio causado por su "actitud desaprensiva" frente a los compradores debía ser sancionado con la imposición de una sanción punitiva a favor del matrimonio, establecida “en la suma equivalente al 10% del valor de la operación”.

Así, la jueza hizo lugar parcialmente a la demanda entablada, declaró resuelto el boleto de compraventa celebrado y condenó a la sociedad accionada a devolver la cantidad de $100.800.000 (pesos ley 18.188 -vigente entre 1970 y 1983-), suma que aclaró debía convertirse “a la moneda actual” y añadirse el 10% de dicho monto en virtud del daño punitivo, más los intereses desde la fecha de la promoción de la demanda y hasta el efectivo pago, a calcularse a la tasa activa cartera general -préstamos- nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

Ambas partes apelaron. Los demandantes sostuvieron que el fallo “se apartó totalmente de lo peticionado” y reclamó una mayor compensación para subsanar los perjuicios. Según expusieron en sus agravios, la sentencia de primera instancia resultaba incongruente con su pretensión, ya que no reparaba plenamente el daño causado y de ese modo se alentaba “al incumplimiento rayano a la estafa”. En esa línea, pidieron que se revoque la sentencia “ordenando la reparación integral del contrato frustrado, y en especial, condenando a la demandada a reintegrar el valor del mercado del lote con más las sumas abonadas por los impuestos, tasas y contribuciones más intereses a la tasa activa más los daños y perjuicios irrogados consecuencia de la frustración del derecho, de la privación del bien adquirido y del mantenimiento y cuidado del mismo por más de treinta años”. La empresa, por su parte, cuestionó la procedencia de la demanda y la sanción punitiva dictada.

Con los recursos de apelación, el expediente recayó en la Sala B de la Cámara Civil porteña, integrada por los jueces Roberto Parrilli, Claudio Ramos Feijóo y Lorena Fernanda Maggio, quienes se expidieron en una resolución de 8 páginas a la que tuvo acceso Infobae.

En el voto que lideró el acuerdo, el juez Parrilli planteó que la firma demandada había reconocido que, “pese a haber celebrado con los coactores el referido contrato de compraventa del inmueble en cuestión, decidió unilateralmente disponer del bien ‘según conveniencia comercial’ y venderlo a una tercera persona”, por lo que no estaba en posición de argumentar “seriamente” que “no hubo actitud desaprensiva de su parte” y que la multa civil resultaba “arbitraria y exorbitante”.

Luego explicó: “como el daño punitivo está destinado a punir graves inconductas del demandado y a prevenir hechos similares en el futuro -como los que aquí se analizan-, no hay duda de la procedencia de esta partida”, explicó Parrilli.

El planteo de los compradores fue abordado por el juez a través de una reseña histórica donde destacó que resultaba “insoslayable ponderar que en el contrato de compraventa celebrado por las partes se acordó el pago en la moneda de curso legal en ese entonces, denominada ‘Peso Ley Nro. 18188′, (...), vigente a partir del 1ro de enero de 1970. La referida unidad monetaria fue reemplazada por el ‘Peso Argentino’ a partir del 1ro de junio de 1983 (...), luego por la denominada ‘Austral’, vigente a partir del 15 de junio de 1985 y esta última finalmente fue sustituida por la moneda de actual curso legal, el ‘Peso’, vigente a partir del 1ro de enero de 1992″.

“Todas estas alteraciones en las unidades monetarias nacionales -continuó Parrilli- hicieron que desde la vigencia del Peso Ley 18.188 hasta la actual denominación se eliminaran 11 ceros de la moneda argentina. Partiendo del referido contexto y ponderando los específicos contornos del caso, desde ya adelanto que los agravios vertidos por la coactora recurrente tienen entidad para descalificar lo decidido en la instancia de grado”.

Y añadió: “Digo lo anterior porque, a tenor de las precisiones que fueron más arriba detalladas, concluyo que convertir la cantidad de $100.800.000 pesos ley 18.188 a la moneda actual –incluso sin ignorar la incidencia de los intereses fijados–, conduciría una solución desproporcionada en cuanto a su resultado y ajena a los principios que informan el ordenamiento jurídico".

Para el camarista, “premiar a la sociedad demandada a restituir una suma histórica convertida a la moneda actual (...), conduciría a una solución por demás anómala, reñida con los más elementales principios del derecho que permean el régimen contractual, desvirtuando la equivalencia de las prestaciones y finalidad económica del contrato, además de que se consagraría un resultado claramente abusivo“.

“Esta noción de justicia contractual que se predica -concluyó-, tiende a la recomposición del contenido del contrato bilateral ante situaciones en que se ha desajustado totalmente el equilibrio prestacional, porque un contrato bilateral presupone siempre que cada uno obtenga por su prestación un equivalente, lo que perdería su sentido y carácter originario cuando existe una transformación en la relación de equivalencia".

En ese marco, el juez propuso admitir parcialmente las quejas de los demandantes y condenar a la empresa a “restituir la suma equivalente al valor que el lote tenía en la actual moneda de curso legal a la fecha de promoción de la demanda", en base a una prueba pericial a realizarse en la etapa de ejecución de la sentencia.

A la hora de evaluar el reintegro de tasas e impuestos, el camarista rechazó ese pedido por considerar que los actores habían aprovechado los servicios durante la posesión del lote y que se además trataba de pagos a terceros ajenos al juicio. También desestimó los reclamos por mantenimiento, privación del bien y daño moral por no haber sido oportunamente fundados.

Los jueces Ramos Feijóo y Maggio adhirieron a los fundamentos de Parrilli, por lo que la Sala B en pleno resolvió que la empresa debía devolver a los compradores el valor actualizado del lote, más un adicional de 10% por daño punitivo y los intereses fijados en la sentencia de grado.