El Ayuntamiento de Valencia ha aprobado este martes la nueva normativa urbanística con la que pretende frenar la expansión de los apartamentos turísticos en la ciudad. La regulación endurece las condiciones para abrir nuevas viviendas de uso turístico: en edificios de uso mixto, solo podrán implantarse en bajos y primeras plantas, deberán contar con acceso independiente desde la calle y solo podrán implantarse en barrios y distritos que no hayan superado los límites fijados por el consistorio. Según el gobierno local, la medida “blinda” el 98% de las viviendas para uso residencial.
La importancia de la medida va más allá de su aprobación formal porque cambia las reglas del mercado en una ciudad donde el problema del acceso a la vivienda lleva tiempo en aumento. Valencia fue la capital de provincia donde más subieron los precios del alquiler en 2023, con un alza del 4,5% en un solo año y del 28,9% respecto a 2015, según el INE.
En ese contexto, el Ayuntamiento presenta esta reforma como una herramienta para proteger el uso residencial y contener la presión del alojamiento turístico sobre determinados barrios de la ciudad.
Qué cambia con la nueva normativa
La nueva regulación establece tres candados simultáneos para frenar nuevas aperturas en las zonas con mayor presión turística. Uno de ellos fija que en cada barrio o distrito las plazas turísticas no podrán superar el 8% de la población empadronada. Otro limita al 2% el peso de las viviendas turísticas sobre el parque residencial.
Además, incorpora un tercer límite por manzana: en las plantas bajas solo podrá destinarse a uso turístico hasta el 15% de los locales existentes, con el objetivo de proteger el comercio de proximidad. Si se supera cualquiera de esos umbrales, la actividad queda bloqueada en esa zona.
A eso se suma una restricción física clara: los nuevos apartamentos turísticos en edificios de uso mixto solo podrán ubicarse en plantas bajas o primeras, nunca compartir rellano con viviendas y deberán disponer de un acceso propio desde la calle, separado del de los vecinos. Asimismo, necesitarán la autorización previa de la comunidad de propietarios por mayoría cualificada.
El Ayuntamiento defiende que este conjunto de exigencias busca reducir los conflictos de convivencia en los edificios residenciales y dificultar que este uso siga extendiéndose dentro del parque de vivienda ordinaria.
Cómo puede afectar al mercado
Abrir nuevos apartamentos turísticos en Valencia será ahora bastante más difícil. La norma obliga a cumplir varias condiciones a la vez: que la zona no haya alcanzado los límites marcados por el Ayuntamiento, que el inmueble esté en los espacios permitidos y que tenga entrada independiente desde la calle. En la práctica, eso reduce de forma importante los lugares donde podrán implantarse. El Ayuntamiento defiende que este sistema hará “casi inviable” la apertura de nuevos alojamientos turísticos en buena parte de la ciudad.
Ahora bien, una cosa es limitar nuevas aperturas y otra muy distinta conseguir un efecto inmediato en los precios del alquiler. La norma puede ayudar a que más viviendas sigan destinadas a uso residencial y no pasen al mercado turístico, pero por sí sola no garantiza una bajada de las rentas, ya que el precio de la vivienda depende también de otros factores, como la oferta disponible, la demanda o la evolución general del mercado.
Qué pueden notar los vecinos
Para los vecinos, el principal efecto de la norma puede estar en la convivencia y en la protección del uso residencial en algunos barrios. Sobre el papel, la medida debería dificultar que este tipo de alojamientos siga ganando espacio en zonas ya tensionadas y ayudar a contener parte de los conflictos que genera su presencia en edificios residenciales.
Con todo, el impacto no será inmediato. La regulación está pensada sobre todo para frenar nuevas aperturas, por lo que sus efectos dependerán de su aplicación práctica y del control que ejerza el Ayuntamiento de Valencia sobre la oferta ilegal o irregular.
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