La subida de la vivienda frena el acceso a las hipotecas en Madrid y Barcelona y echa del mercado a compradores de rentas medias

La tensión de precios en el mercado inmobiliario español no afloja. El coste de la vivienda aumentó un 15,34% interanual en el segundo semestre de 2025, situando el metro cuadrado en 3.338 euros de media, frente a los 2.894 euros de un año antes, según recogen los estudios XLII Informe sobre el mercado de la vivienda y Accesibilidad a la compra de vivienda con hipoteca, elaborados por la Cátedra Grupo Tecnocasa-Universitat Pompeu Fabra (UPF).

Estas cifras reflejan que el coste de la vivienda recupera valores similares a los registrados en 2006, en el pico de la anterior burbuja inmobiliaria, y conforman un mercado donde el acceso a la compra es cada vez más complicado para los hogares con rentas bajas y medias.

En este escenario, las capitales más pobladas son las que marcan el ritmo de encarecimiento. Así, Barcelona alcanza un precio medio de 4.053 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 10,05% interanual. Madrid, por su parte, supera esa cifra con 4.101 euros y un crecimiento del 19,56% en solo doce meses.

Este fenómeno se extiende también a municipios próximos a las grandes ciudades. El madrileño de Getafe protagonizó el mayor salto porcentual en el último semestre del año pasado, con una subida del 20,54% interanual, reflejo de la presión de la demanda sobre la periferia. En el extremo opuesto, la localidad toledana de Talavera de la Reina presentó el precio más bajo del informe, con 1.073 euros por metro cuadrado.

Cinco ciudades en “estado crítico” para comprar vivienda

Los informes identifican un “estado crítico” para acceder a una vivienda mediante hipoteca en cinco capitales: San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma de Mallorca. En estos mercados, la combinación de precios y condiciones crediticias hace que un hogar con renta media no pueda asumir una hipoteca media.

La ratio de acceso hipotecario (RAH), que mide la relación entre la renta necesaria para acceder a una hipoteca y la renta media del hogar, se dispara en estos núcleos urbanos. Cuanto más alta es la ratio, mayor es la dificultad de acceso.

Madrid ilustra la magnitud de este problema. En la capital, la RAH se sitúa en el 133%, lo que la coloca en la “franja roja” de accesibilidad limitada. El precio medio de la vivienda se aproxima a 444.500 euros y la cuota hipotecaria anual asciende a 19.866 euros.

Para cumplir con el estándar de endeudamiento del 30%, una familia necesitaría una renta anual de 66.220 euros, pero la renta media real es de 49.741 euros. El resultado es que un hogar madrileño necesita ingresar 16.480 euros más al año para poder comprar una vivienda media en condiciones financieras estándar. El contraste es evidente con otros municipios madrileños como Fuenlabrada, donde la RAH es del 77% y la renta media sí permite el acceso a la hipoteca estándar.

El mapa inmobiliario no es uniforme. El informe señala que Jaén, Palencia, Lleida y Zamora presentan los niveles más altos de accesibilidad a la compra mediante hipoteca. En estas localidades, la renta media permite asumir una hipoteca estándar sin superar el umbral del 30% de endeudamiento.

Oferta en mínimos históricos y demanda disparada

El principal motor de la escalada de precios es el desequilibrio entre oferta y demanda. En 2025, la demanda de vivienda creció un 30% y un 72% en los últimos dos años, mientras que la oferta cayó un 16%. Esto provoca que cada vivienda en venta tenga una media de siete potenciales compradores, el doble que hace dos años.

La escasez de oferta también hace que la negociación entre comprador y vendedor se reduzca. Según Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, “ahora es un buen momento para vender una vivienda, pues la negociación entre comprador y vendedor está en mínimos históricos”.

Así, la rebaja media entre el precio inicial y final de venta es del 6,2%, un nivel similar al de 2007, en pleno auge inmobiliario, y el tiempo medio para vender una vivienda se sitúa en 77 días, apenas cuatro días más que en 2024.

Hipotecas más altas

El encarecimiento de la vivienda se traslada también a las condiciones de financiación. La hipoteca media ha subido un 16,8%, alcanzando los 154.530 euros. Sin embargo, los bancos mantienen políticas crediticias más prudentes que en la etapa previa a la crisis financiera. La ratio préstamo-valor (LTV) es del 70%, mientras que la cuota hipotecaria media supone el 32% de los ingresos del comprador.

En cuanto al perfil de los nuevos hipotecados, el 85% tiene contrato indefinido, el plazo medio de vida de la hipoteca no supera los 28 años (frente a los 35 años típicos de 2007) y el 71% de las nuevas hipotecas se firman a tipo fijo. Estos datos reflejan un entorno más seguro para la banca, aunque no resuelven el problema de accesibilidad para los compradores.

Sobrecalentamiento inmobiliario

En este contexto, el regreso a precios similares a los de 2006, el fuerte aumento de la demanda y el desplome de la oferta generan dudas sobre la sostenibilidad del mercado. No obstante, a diferencia de la etapa anterior a la crisis de 2008, la concesión de crédito es ahora mucho más conservadora.

Por ello, el desafío actual no reside en un exceso de financiación, sino en la escasez de vivienda disponible y en la dificultad para incrementar la oferta al ritmo que exige la demanda, señalan los estudios. Prevén que la presión sobre el mercado residencial continuará mientras no se amplíe el parque de viviendas, especialmente en las grandes ciudades.