David Jiménez, abogado: “Para Hacienda, donar un piso es como venderlo”

La donación en vida de un inmueble de padres a hijos una práctica muy habitual para facilitar la organización patrimonial, simplificar la gestión fiscal y evitar conflictos a la hora de repartir los bienes del testamento. En un contexto en el que heredar una casa de los progenitores se está convirtiendo en una de las únicas vías de acceso a la vivienda para gran parte de la población, este mecanismo cobra todavía más importancia, pero también implica obligaciones que muchas familias desconocen. Según el abogado David Jiménez, la Agencia Tributaria considera esta operación de la misma forma que una venta, lo que obliga a declarar la ganancia patrimonial en el IRPF.

De acuerdo con el abogado, la ganancia obtenida por la diferencia entre el valor de adquisición y el de donación tributa en una escala progresiva, según la normativa vigente. Esta obligación se basa en el artículo 33 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que establece que cualquier transmisión patrimonial, ya sea a título lucrativo u oneroso (es decir, con el fin de obtener beneficio o sin él), puede generar una ganancia o pérdida patrimonial sujeta a tributación.

En un video publicado en su perfil de TikTok (@davidjimenezabogado), David Jiménez detalla el cálculo a través de un ejemplo. “Imagina que donaste a tu hijo un piso por 200.000 euros y te costó 100.000. Tienes una ganancia de 100.000. De esos 100.000 euros, los primeros 6.000 tributan al 19%, hasta 50.000, al 21%, y luego al 23%”. Según su estimación, una ganancia de 100.000 euros supondría para el donante “en torno a 21.000 euros en el IRPF”.

Exenciones y otros impuestos municipales

En España, el IRPF grava las ganancias patrimoniales con una escala progresiva que va del 19% al 28%, dependiendo de la cuantía de la ganancia. Este impuesto se aplica tanto si se vende el piso como si se dona, salvo excepciones contempladas por la ley. Además, la ley española considera que la transmisión entre familiares directos debe reflejar el valor real de mercado, evitando así posibles infravaloraciones que podrían generar sanciones.

No obstante, Jiménez matiza que puede haber situaciones en las que esta tributación quede exenta. Como precisa el abogado, que difunde consejos legales e información jurídica a través de sus redes sociales, “puede que esta tributación en renta esté completamente exenta si cumples una serie de requisitos que ya te he contado en otros videos”. Las exenciones suelen estar relacionadas con la edad del donante o del receptor, la reinversión en vivienda habitual u otras circunstancias personales que establece la normativa del IRPF y las comunidades autónomas, que pueden aplicar reducciones o bonificaciones adicionales.

La operación no termina con el IRPF

El experto recuerda la existencia también de la plusvalía municipal, formalmente conocido como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que grava el aumento de valor del suelo desde que se adquirió hasta que se dona. Este impuesto se regula por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y su cuantía varía según el municipio, el valor catastral del terreno y los años de propiedad.

En paralelo, el hijo receptor deberá liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, regulado por cada comunidad autónoma para la operación, que puede aplicar reducciones por parentesco directo, vivienda habitual o edad, aunque el tipo impositivo puede superar el 30% en algunas regiones si no se cumplen los requisitos de bonificación.