Guía contrato de arras 2026: todo lo que debes saber antes de firmar el acuerdo

En la compra de una vivienda o cualquier inmueble, las arras son mucho más que un simple anticipo de dinero. Funcionan como un compromiso legal que protege tanto al comprador como al vendedor, garantizando que la operación se lleve a cabo según lo acordado. No obstante, no todos los contratos son iguales: según el tipo pactado, las consecuencias por incumplimiento pueden variar, desde perder la señal hasta tener que devolver el doble. Entender cómo funcionan y cuáles son sus efectos legales es fundamental antes de firmar.

Un contrato de arras es, en esencia, un acuerdo previo a la compraventa mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal o anticipo del precio final. Su función principal es asegurar que ambas partes están comprometidas con la operación. Por un lado, el comprador reserva el inmueble y demuestra su intención real de adquirirlo, mientras que el vendedor recibe una garantía de que la compraventa se llevará a cabo.

Además, la cantidad entregada se descuenta del precio final del inmueble al momento de formalizar la escritura, evitando duplicidad de pagos. Aunque un contrato de arras puede formalizarse como documento privado entre las partes, firmarlo ante notario ofrece mayor seguridad jurídica, garantizando prueba de la entrega y del compromiso.

Tipos de arras y efectos legales

Existen tres tipos principales de arras, cada una con efectos distintos:

• Arras penitenciales: Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato sin necesidad de justificarlo. Si el comprador desiste, pierde la señal; si es el vendedor el que toma esta decisión, debe devolver el doble.
• Arras confirmatorias: Funcionan como anticipo de precio y confirmación del compromiso. En caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o reclamar indemnización por daños.
• Arras penales: Garantizan que se cumpla el contrato de compraventa. Si el comprador incumple lo pactado, el vendedor puede quedarse con las arras como compensación o exigir el cumplimiento del contrato. Por el contrario, si es el vendedor quien no cumple, el comprador puede solicitar el doble de las arras acordadas o exigir el cumplimiento. En ambos casos, el contrato no puede rescindirse, al igual que ocurre con las arras confirmatorias.

Es fundamental que el contrato indique claramente qué tipo de arras se pacta para evitar conflictos legales.

La firma de un contrato de arras

Para ser completo y eficaz, un contrato de arras debe incluir identificación de comprador y vendedor, descripción del inmueble, precio total, cantidad entregada en concepto de arras, plazo para formalizar la compraventa, tipo de arras y consecuencias del incumplimiento, y firma de ambas partes. Estos elementos garantizan claridad y seguridad jurídica.

Antes de firmar, es recomendable revisar que el inmueble no tenga cargas pendientes y considerar incluir una cláusula suspensiva si la operación depende de la concesión de una hipoteca. Asegurarse de que el tipo de arras esté claramente especificado y, si es posible, formalizar el contrato ante notario, aporta mayor protección frente a posibles conflictos.

Cuánto se paga y cómo tributa en el IRPF

El anticipo económico entregado por el comprador, generalmente equivalente al 10% del valor de venta, suele descontarse del precio total en el momento del cierre. Sin embargo, la cuantía de las arras es flexible: tanto el importe como las condiciones pueden adaptarse libremente a lo que acuerden comprador y vendedor, según sus necesidades o la situación de la operación.

Desde el punto de vista fiscal, cuando las arras forman parte del precio de la compraventa, el vendedor debe reflejar la ganancia o pérdida patrimonial resultante en la base imponible del ahorro del IRPF, incluyendo la suma adelantada. Si la compraventa fracasa y alguna de las partes retiene una cantidad acordada a modo de penalización, esta suma debe declararse como ganancia patrimonial, según lo estipulado por la normativa fiscal vigente. Por su parte, la persona que pierde el dinero por incumplimiento puede declarar la pérdida patrimonial correspondiente.

Para el comprador, el pago de las arras no tiene efectos inmediatos en el IRPF, ya que se considera parte del precio del inmueble. No obstante, esta entrega sí computa a efectos de IVA si se trata de una vivienda nueva o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en el caso de una vivienda de segunda mano.