El mercado residencial español conviven dos perfiles de comprador bien diferenciados: quienes dependen de una hipoteca para adquirir una vivienda y los que pueden comprarla sin necesidad de financiación bancaria y la pagan a tocateja.
Así lo constata un informe elaborado por Metrovacesa R3search que también revela que el comprador medio de vivienda de la promotora inmobiliaria en España tiene 44 años, paga una media de 379.000 euros por casa y recurre a una hipoteca para financiar el 71% del precio. Este esfuerzo económico equivale a 4,8 años de ingresos familiares, lo que evidencia según los autores del informe “las crecientes dificultades de acceso para amplias capas de la población”.
Frente a este esfuerzo, el 39% de los compradores restantes no necesita contratar una hipoteca, una cifra que pone de manifiesto el peso de quienes disponen de liquidez suficiente, debido a que tienen un ahorro previo, al apoyo familiar o al patrimonio acumulado.
El informe refleja con estas cifras que el acceso a la vivienda se ha fracturado. De un lado, se sitúan los compradores tradicionales, principalmente clase media, que todavía acceden a la propiedad con un esfuerzo económico considerable. Del otro, un grupo creciente de compradores con capacidad adquisitiva elevada que no dependen del crédito y que, en muchos casos, adquieren propiedades como forma de inversión.
Apetito por el ladrillo como inversión
La compra de vivienda como inversión ha pasado del 5 % al 18 % del total en los últimos años, recoge el estudio. En un contexto de alta inflación, bajos tipos de interés reales y escasa rentabilidad en productos financieros tradicionales, la vivienda se consolida como un activo refugio para quienes buscan proteger su dinero. Esta presión inversora complica aún más la situación de quienes buscan vivienda para uso habitual, alimentando la competencia por un parque de vivienda limitado y encareciendo aún más los precios.
En 2024, España ganó 449.000 nuevos habitantes, pero solo se formaron 136.000 hogares, según datos oficiales recogidos por el informe. Aunque la actividad promotora ha repuntado —los visados de obra nueva crecieron un 18 %—, la oferta sigue sin responder al crecimiento poblacional ni a las nuevas formas de demanda, según advierte la promotora. El resultado es un encarecimiento estructural: el precio de la vivienda ha subido un 12 % interanual, según el Instituto Nacional de Estadística.
Compradores más digitales y más internacionales
Más allá de la división por capacidad económica, el informe señala un cambio profundo en los hábitos de búsqueda y compra de vivienda. El 52% de los compradores llega a Metrovacesa a través del canal online, y de ese porcentaje, el 78% accede gracias a campañas personalizadas mediante inteligencia artificial. La tecnología permite segmentar mejor, afinar los mensajes y captar clientes con mayor eficacia, en un entorno cada vez más competitivo.
El perfil del comprador también se internacionaliza. Según el estudio, uno de cada cinco compradores es extranjero, con especial presencia de ciudadanos procedentes de Países Bajos, Polonia y Europa Central, lo que consolida a España como un destino residencial clave dentro del continente. Esta demanda internacional se concentra sobre todo en zonas de costa, donde los precios están cada vez más influidos por la competencia externa.
Un sistema bajo presión y con desigualdades crecientes
Otra de las conclusiones del estudio es que el mercado inmobiliario está tensionado por una oferta limitada, una demanda dualizada y una creciente orientación hacia la inversión privada. Este nuevo contexto plantea desafíos importantes para los actores públicos y privados.
Mientras una parte creciente de los compradores puede adquirir vivienda sin necesidad de crédito, otra parte significativa de la población se enfrenta a barreras estructurales que dificultan su acceso a la propiedad. La clase media, que tradicionalmente ha sostenido el mercado residencial español, sufre un encarecimiento continuado y las consecuencias de una demanda creciente a la que no acompaña una política de vivienda suficiente ni una oferta adaptada.
El informe concluye que el mercado inmobiliario español ya no es homogéneo. Está fracturado entre quienes pueden comprar sin pedir ayuda al banco y quienes, incluso con empleo y estabilidad, apenas pueden hacerlo con años de esfuerzo y deuda. La vivienda, más que nunca, refleja las desigualdades de una sociedad en transformación.
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