En noviembre de 2004, una mujer firmó una hipoteca por 240.000 euros con el Banco Sabadell para comprarse una casa en Ibiza. El contrato imponía sobre ella los gastos de notaría, registro y gestoría, además de una comisión de apertura que ascendía a 2.400 euros, el 1% del total. Con el paso de los años, la letra pequeña de aquel préstamo terminó en un conflicto judicial que acaba de resolver el Tribunal Supremo.
Ahora, este organismo ha dictado una sentencia que obliga a la entidad financiera a devolver la totalidad de los gastos de gestoría hipotecaria a esta clienta. Sin embargo, no fue una victoria total para ella, pues los jueces rechazaron considerar abusiva la comisión de apertura.
El caso se ha centrado en la nulidad de varias cláusulas del contrato de préstamo hipotecario firmado el 26 de noviembre de 2004, en el que la entidad financiera impuso a la prestataria el pago de todos los gastos de formalización de la hipoteca, la comisión de apertura y un interés de demora del 25%. El Supremo ha estimado parcialmente el recurso de la consumidora: reconoce la nulidad de la cláusula de gastos en lo relativo a la gestoría y condena al banco a devolver el 100% de lo abonado por este concepto, con intereses legales desde la fecha del pago. Además, impone al banco las costas de la primera instancia. Por el contrario, el tribunal rechaza la nulidad de la comisión de apertura, al considerar que en este caso concreto “la cláusula era transparente y no abusiva”.
El Tribunal Supremo analizó en detalle la evolución de la jurisprudencia nacional y europea sobre la distribución de los gastos hipotecarios y la comisión de apertura. En relación con los gastos de gestoría, el tribunal recuerda que, según la doctrina fijada en la sentencia 555/2020 y confirmada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), estos gastos deben ser asumidos íntegramente por la entidad prestamista en los contratos anteriores a la Ley 5/2019.
La comisión de apertura “no es abusiva”
Respecto a la comisión de apertura, el Supremo repasa la normativa y la jurisprudencia aplicable, incluyendo las recientes sentencias del TJUE de 30 de abril de 2025 (asuntos C-699/23 y C-39/24). El tribunal concluye que la comisión de apertura no es, por sí misma, abusiva, siempre que la cláusula sea clara, comprensible y no genere un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor. En el caso concreto, la cláusula establecía una comisión del 1% sobre el principal, con un mínimo de 601,01 euros, y cumplía los requisitos de transparencia exigidos por la normativa vigente en 2004. El tribunal también analiza la proporcionalidad del importe cobrado y concluye que una comisión del 1% sobre el capital prestado no resulta desproporcionada, de acuerdo con las estadísticas del Banco de España y la jurisprudencia europea.
La sentencia del Supremo tiene efectos directos para la demandante, que recuperará la totalidad de los gastos de gestoría abonados en la formalización de su hipoteca. Además, la decisión sienta doctrina sobre la distribución de los gastos hipotecarios y la validez de la comisión de apertura en los contratos anteriores a la Ley 5/2019. En materia de costas, el tribunal revoca la decisión de la Audiencia Provincial y del juzgado de primera instancia, imponiendo al banco la totalidad de las costas de la primera instancia. El Supremo se apoya en la jurisprudencia europea, que exige que el consumidor no asuma ningún coste cuando se declara la nulidad de una cláusula abusiva, aunque no se estimen todas las pretensiones de la demanda.
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