El acceso a la vivienda en España está en uno de sus puntos más dramáticos de los últimos años. El aumento de los precios, tanto en la compra como en el alquiler, sumado a las restricciones de acceso al crédito, han hecho que encontrar una casa que encaje con los ingresos y necesidades personales sea todo un reto.
En este contexto, cuando finalmente surge la oportunidad que parece la adecuada, es fundamental conocer qué pasos hay que seguir y qué implica reservar una vivienda, especialmente en lo que respecta al tipo de contrato que se suele firmar para garantizar esa reserva.
Rocío, especialista en finanzas y conocida en TikTok como @rociochipont, detalla que existen tres tipos principales de contratos para formalizar la reserva de una vivienda. Y todos ellos relacionados con las arras, que son una forma de garantía en contratos de compraventa, especialmente de bienes inmuebles. “Para reservar una casa hay tres tipos de contratos diferentes”, empieza diciendo.
“Es el más común que se suele firmar en España, normalmente estableciendo un plazo de unos 60 días”
En primer lugar, la experta explica el contrato de arras confirmatorias. “Entregas una cantidad de dinero que se descuenta del precio final, y si alguna de las partes se echa para atrás, perderá la cantidad entregada, pudiendo solicitar daños y perjuicios a la parte contraria y exigir el cumplimiento de las obligaciones”, afirma Rocío.
Este tipo de contrato implica que tanto comprador como vendedor asumen una responsabilidad importante, ya que ambas partes tienen derecho a exigir el cumplimiento del acuerdo o una compensación económica en caso de incumplimiento. Las arras confirmatorias se convierten así en una suerte de garantía reforzada de la intención de comprar o vender la vivienda, y normalmente se destinan a operaciones en las que el compromiso de ambas partes es muy sólido.
En segundo lugar, Chipont describe el contrato de arras penitenciales. “Entrega la cantidad de dinero como garantía para la compra y si alguno de los dos se echa para atrás, el comprador perderá la cantidad entregada y el vendedor tendrá que devolver la cantidad por duplicado, pero no se podrá reclamar daños y perjuicios por ninguna de las partes”, precisa la experta.
El funcionamiento de las arras penitenciales se basa en otorgar a ambas partes la posibilidad de desistir del acuerdo, a cambio de una penalización económica previamente pactada. Esta modalidad es preferida por su claridad y por el equilibrio que ofrece, permitiendo liberar a los contratantes sin complicaciones judiciales adicionales más allá de la pérdida o devolución multiplicada de la señal.
“El contrato de arras penitenciales es el más común que se suele firmar en España, normalmente estableciendo un plazo de unos 60 días”, señala Chipont. Este marco temporal permite disponer del tiempo suficiente para tramitar documentación, solicitar financiación hipotecaria u obtener los permisos y certificados necesarios para seguir adelante con la compraventa, con la seguridad de que la vivienda permanecerá reservada durante dicho periodo.
“La otra parte tendrá que reclamar la penalización, el dinero entregado y daños y perjuicios”
Por último, Rocío Chipont menciona las arras penales, menos frecuentes en la práctica inmobiliaria nacional. “Son en las que se incluye una penalización aparte de la cantidad entregada y si alguna de las partes incumple el contrato, la otra parte tendrá que reclamar la penalización, el dinero entregado y daños y perjuicios”, detalla.
En este tipo de contrato, se pacta expresamente una penalización adicional, sumada a la devolución de cantidades ya entregadas y, además, se mantiene la posibilidad de reclamar una compensación por los daños sufridos. Este tipo de arras suele reservarse para casos muy concretos en los que una de las partes necesita una protección extra frente a posibles incumplimientos.
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