Los caseros pueden subir a sus inquilinos un 5% el alquiler a pesar de estar topado al 3%

El precio del alquiler sube mes a mes y, tras cerrar 2023 con un incremento del 10%, la escalada continuó en enero con una subida del 1,8% respecto a diciembre, colocando el precio del metro cuadrado en los 12,4 euros de media y pulverizando su récord histórico.

En este escenario, los analistas estiman que las rentas continuarán encareciéndose este año, y los que más alzas sufrirán son los inquilinos a los que sus caseros no se las subieron el año pasado, que pueden encontrarse con incrementos de hasta un 5% mensual.

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Según establece la Ley de Vivienda, el límite máximo de subida de los alquileres en 2023 era del 2%, mientras que para este año es del 3% y a partir de 2025 aumentará según un nuevo índice de referencia. No obstante, la ley permite que a los inquilinos a los que el propietario de la vivienda no les subió ese 2% establecido para el año pasado puede subírselo este año junto al 3% previsto para 2024. Este efecto acumulativo establecerá el incremento del alquiler en el 5%.

Este aumento que es “perfectamente válido”, en ningún caso “puede tener carácter retroactivo”, señala Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona. Apunta que “el arrendador sólo puede cobrar el importe resultante de la actualización al arrendatario a partir de haberle comunicado la subida, que se hará con 30 días de antelación”.

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Un esfuerzo que supera el 30%

Para evitar sustos de última hora, la abogada aconseja a los inquilinos ser plenamente conscientes de su situación económica: “El esfuerzo financiero del alquiler y otros gastos adicionales como los suministros no debe superar el 30% de los ingresos”. Un esfuerzo que ya se ha sobrepasado en España si se tiene en cuenta que el porcentaje de los ingresos del hogar necesarios para acceder a una vivienda en alquiler fue el año pasado del 33% de media, frente al 30% de 2022. Mientras que en grandes ciudades como Barcelona, se dispara hasta el 44%, en Palma, al 43%, y en Madrid, al 37%, según datos de idealista.

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, las razones del incremento del esfuerzo requerido para alquilar una vivienda se deben a “la subida de precios provocada por la constante reducción de oferta”. Considera que las perspectivas “son negativas, no solo en lo referente al precio sino que de mantenerse (o endurecerse como en el caso de Cataluña) las políticas de vivienda no se conseguirá revertir el proceso de pérdida de oferta, lo que aumentará las dificultades de las familias para acceder a una vivienda en alquiler, con especial incidencia en los perfiles más vulnerables”.

Fraude de ley

Por su parte, Goenaga advierte del fraude de ley que se está produciendo en el mercado del alquiler y que genera un desequilibrio entre oferta y demanda de viviendas en renta que eleva los precios. Consiste en que muchos propietarios han retirado sus pisos del mercado de alquiler residencial para alquilarlos por temporada: “Nos estamos encontrando con alquileres que, sobre el papel, tienen una duración inferior a 12 meses y, por tanto, no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero, a efectos prácticos, constituyen la vivienda habitual del inquilino”.

A su juicio, este “camuflaje” es completamente ilegal: “El propietario sale ganando porque no se expone a prórrogas obligatorias, así que, una vez finalizado el plazo del contrato, puede volver a alquilar el piso por la renta que desee, esquivando la normativa”, señala Goenaga.

En el último trimestre de 2023, los alquileres de temporada alcanzaron el 11% del total del mercado, con un incremento interanual de la oferta del 58%, mientras que la de arrendamientos permanentes se redujo un 15% en ese periodo. Este cambio de tendencia se debe a que cada vez más propietarios de vivienda en renta quieren esquivar la regulación de la Ley de Vivienda para no estar supeditados a sus restricciones, entre ellas, el límite en la subida del precio del alquiler, por lo que optan por modalidades no reguladas por esa norma, como los alquileres de temporada, los turísticos y los habitacionales.