El pulso del mercado de vivienda nueva en Colombia se entiende mejor cuando se observa qué está ocurriendo con los proyectos que recién salen al mercado. En las etapas iniciales, donde históricamente se mide la temperatura de la demanda, empiezan a verse señales que contrastan con el panorama de los últimos tres años. Según los análisis del sector, hoy un lanzamiento logra avanzar más rápido durante sus primeros meses de comercialización, tanto en VIS como en No VIS, un comportamiento que no se veía desde antes de la pandemia y que explicaría parte del optimismo que empieza a asomarse para el cierre de 2025.
Ese dinamismo, sin embargo, convive con un sistema aún cargado de frenos estructurales. Según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) el inventario terminado sigue presionando los tiempos totales de venta y los desistimientos continúan en niveles que obligan a revender unidades varias veces. En el caso de la VIS, por ejemplo, “desde 2023 los desistimientos VIS se duplicaron”, lo que extendió el ciclo comercial y llevó el inventario terminado a crecer un 289%, pasando del 1% al 6% de la oferta disponible. Estos rezagos arrastran los promedios generales y explican por qué, aunque los lanzamientos muestran mejor tracción, una etapa completa todavía puede tardar más de lo deseado en agotarse.
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La dimensión del desafío se entiende con las cifras históricas. Entre 2010 y 2015 vender una etapa VIS tomaba cerca de 17 meses. Para el periodo 2018-2022 ya eran 24 meses. Desde 2023 el comportamiento cambió abruptamente, en septiembre de 2025 el tiempo llegó a 41 meses, es decir, 17 meses adicionales en menos de tres años. En No VIS, el ajuste es más prolongado. Después de promediar 28 meses entre 2011 y 2014, la cifra creció de manera sostenida hasta estabilizarse alrededor de los 52 meses desde 2021, nivel que continúa vigente.
Los orígenes del problema están asociados a una cadena de eventos que comenzó en 2022. La inflación disparada, las tasas de interés elevadas y un crecimiento económico débil golpearon la capacidad de compra de los hogares y encarecieron la financiación de proyectos. De acuerdo con Camacol, a esto se sumaron “decisiones en materia de política de vivienda que terminaron impactando negativamente en mayor medida a la vivienda social (VIS)”, lo que aceleró la contracción. En mayo de 2022 el sector alcanzó un récord de 262.000 unidades vendidas en los últimos doce meses; para febrero de 2024 el acumulado cayó a 143.000, un descenso del 45%.
Esa caída dejó secuelas, como un inventario que se fue acumulando mientras la demanda se enfriaba. En el segmento No VIS, la situación es especialmente notoria, entre 2014 y 2019, el inventario terminado creció 218%, del 4% al 10% de la oferta, tras el desplome de los precios del petróleo, lo que redujo la capacidad de absorción y extendió la vida comercial de los proyectos. La combinación de estos factores moldeó el panorama actual, tiempos totales largos, ventas acumuladas rezagadas y un mercado que todavía procesa tres años de condiciones adversas.
Pese a todo, la fotografía de los lanzamientos recientes abre un margen para la recuperación. En VIS, Camacol señaló que, “hace un año, un proyecto solía acumular en promedio el 33% vendido al tercer mes de lanzamiento; hoy ese porcentaje subió a 38%, 5 puntos porcentuales más”. Aunque no llega al promedio de 2018-2022, demuestra un interés mayor de los hogares por la nueva oferta. En No VIS, el repunte es más claro, el porcentaje vendido al mes tres subió a 32%, siete puntos por encima del año pasado, e incluso por encima del promedio del quinquenio anterior a la pandemia.
Que esa tendencia se mantenga será clave para determinar cómo cerrará 2025. Las proyecciones del gremio apuntan a un crecimiento de dos dígitos en ventas de vivienda nueva, siempre que la velocidad de comercialización inicial conserve su trayectoria. Si eso ocurre, más proyectos podrán iniciar obra y el inventario terminará ajustándose gradualmente. Para 2026, el escenario dependerá de la estabilidad macroeconómica y del fortalecimiento de “los instrumentos de política de vivienda, en particular para el segmento VIS”. Subsidios, tasas hipotecarias y confianza del consumidor definirán el ritmo de la recuperación.
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