Precios por las nubes y ventas en caída: el difícil panorama de la vivienda en Colombia

El panorama del mercado de vivienda en Colombia está sufriendo una transformación considerable en el último año, reflejando el impacto de múltiples factores económicos. La contracción en las ventas, el comportamiento desigual en la variación de precios y las dificultades para acceder a financiación convirtieron al sector en un punto de preocupación para inversionistas, compradores y el gremio de la construcción.

Uno de los principales elementos que afecta la dinámica del sector es el encarecimiento de los créditos hipotecarios, una consecuencia directa de las altas tasas de interés implementadas con el fin de contener la inflación. Esta situación limita significativamente la capacidad de endeudamiento de los hogares colombianos, lo que a su vez frenó la demanda de vivienda.

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Los datos reflejan con claridad la crisis. Según cifras de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), el número de unidades vendidas en 2024 registró una disminución del 45,3% en comparación con el año anterior, marcando niveles de comercialización que no se veían desde hace diez años. Este descenso afecta no solo a las empresas constructoras, también a toda la cadena productiva asociada al sector, generando la pérdida de miles de empleos.

A pesar de la desaceleración económica, el comportamiento de los precios sigue una trayectoria particular. De acuerdo con un informe de la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (Anif), basado en el Índice de Precios de la Vivienda Nueva publicado trimestralmente por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), los costos mantienen una tendencia al alza, aunque a un ritmo menor. En términos generales, los valores de los inmuebles presentaron un incremento del 9,07%, pero al desglosar los datos se observa una diferencia notable entre apartamentos y casas. Mientras que los primeros aumentaron un 9,32%, las segundas apenas registraron un alza del 3,40%.

El informe también señaló que “a pesar de las diferencias entre tipos de vivienda, ambos muestran un cambio en la tendencia de crecimiento. La desaceleración de la inflación desde mediados de 2023 ha impactado los costos de insumos y el financiamiento con menores tasas de interés. Sin embargo, en los apartamentos, el ajuste ha sido más lento debido a cambios en preventa y mayores plazos de construcción”.

La duración de los proyectos inmobiliarios cambió radicalmente en los últimos años. Anteriormente, una obra lograba su punto de equilibrio en 12 meses y las viviendas se entregaban en 24 meses. Hoy, debido a modificaciones en la preventa y la extensión de los tiempos de construcción, estos plazos pueden llegar hasta los cuatro años o más, lo que implica que los precios de muchos apartamentos nuevos se calculen con base en costos proyectados para 2027 o 2028.

Así mismo, las diferentes ciudades y sus áreas metropolitanas presentaron variaciones significativas en el comportamiento del mercado de vivienda, con tendencias contrastantes entre las regiones. Mientras algunas zonas registraron notables incrementos en los precios de las viviendas, otras experimentaron ajustes a la baja, reflejando las particularidades de cada mercado local.

Entre las ciudades con mayor aumento en el valor de los inmuebles se destacó Cúcuta y su área metropolitana, donde los precios crecieron un 24,63% en comparación con el año anterior, evidenciando un fuerte dinamismo en la demanda. Por su parte, Pasto, en su área urbana, mostró un crecimiento del 18,34%, seguido de Popayán, que registró un alza del 15,59%.

En contraste, no todas las regiones reflejaron un comportamiento positivo. Neiva, en su área urbana, fue la única ciudad que presentó una disminución en los precios de la vivienda, con una variación negativa del -3,37%. Esta caída podría estar relacionada con una menor demanda o con condiciones del mercado menos favorables, lo que habría llevado a un ajuste en los valores de los inmuebles en esta capital regional.