El acceso a la vivienda es el principal problema de los españoles desde diciembre de 2024, según reflejan los barómetros realizados por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) desde esa fecha. El último, publicado el pasado mes de julio, señala que preocupa al 43% de los encuestados, muy por encima de la inmigración (23,4%) y de la política (18,7%). Y no es para menos, porque el problema irá a más. España acumula un déficit de 740.000 viviendas desde 2021. En ese periodo se han creado 1,207 millones de hogares, mientras que apenas se han terminado 474.000 casas, según recoge el informe Mercado inmobiliario, muy lejos de la estabilidad, dirigido por Carlos Balado, investigador de OBS Business School.
El problema no es únicamente la cantidad de viviendas que se construyen, sino dónde se levantan. La escasez de oferta se concentra especialmente en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia. Solo Guipúzcoa, Cáceres y Soria escapan a esta situación.
Ello hace que la construcción no esté creciendo en los mercados donde la demanda es mayor. “No se construye donde más se necesita”, advierte Carlos Balado. “La oferta crece donde es menos necesaria y se atasca donde más se requiere, y mientras ese desajuste persista, la presión sobre los precios seguirá concentrándose en los mismos mercados, dificultando aún más el acceso a la vivienda, en un bucle que no cesa”.
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El informe calcula que el déficit no comenzará a corregirse antes de ocho años, en 2034, y siempre que España consiga elevar de forma sustancial el ritmo de construcción. Sería necesario superar las 230.000 viviendas promovidas cada año, un volumen un 128% superior al registrado en 2024, cuando se alcanzó el máximo de la última década.
Poco suelo, falta de mano de obra y subida de costes
La dificultad para aumentar la oferta de vivienda tiene un carácter estructural. El sector se enfrenta a la escasez de suelo finalista, a las dificultades para financiar los procesos de urbanización y a una inversión en construcción que permanece estancada. A ello se suma la falta de mano de obra especializada y el fuerte incremento de los costes de edificación, que son casi un 50% superiores a los de 2006.
Las exigencias normativas, especialmente las relacionadas con la sostenibilidad, y unos plazos administrativos que pueden prolongarse durante años complican todavía más la puesta en marcha de nuevos proyectos. El urbanismo se ha convertido así en uno de los principales cuellos de botella de la vivienda española. “La vivienda se ha politizado”, sostiene Balado.
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Además, en España, producir suelo apto para construir puede requerir hasta 20 años. El suelo urbanizable representa solo el 2,1% del territorio, lo que convierte este recurso en un bien escaso y aumenta la incertidumbre para los promotores.
En cuanto al Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, recogido en el BOE el pasado 23 de abril, contempla una inversión total de 7.000 millones de euros. Los autores del informe consideran que esta cantidad resulta insuficiente frente a la magnitud del problema y la definen como “un parche minúsculo para una herida gigante”. El desafío, además, no pasa solo por movilizar recursos, sino por coordinar las actuaciones entre el Gobierno, las comunidades autónomas y el sector privado.
La inversión crece, pero la construcción se estanca por la falta de rentabilidad
La paradoja del mercado español es que la inversión inmobiliaria atraviesa un momento especialmente favorable mientras la construcción continúa en niveles históricamente bajos. La inversión en el sector aumentó un 93% durante el primer trimestre de 2026 respecto al mismo periodo del año anterior, hasta alcanzar los 6.300 millones de euros. España se ha convertido, según el informe, en el mercado europeo más atractivo para la inversión inmobiliaria.
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Sin embargo, apenas se inician 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, frente a las casi 20 que llegaron a iniciarse en el pico previo a la crisis financiera. El motivo, según OBS, está relacionado con la baja rentabilidad comparativa de la promoción residencial y con las dificultades para poner suelo en el mercado.
El alquiler afronta una nueva escalada
La falta de viviendas también está trasladándose al mercado del alquiler. La declaración de zonas tensionadas y el control de los precios no han conseguido aumentar la oferta, según el informe. Por el contrario, este año hay 14.000 viviendas menos disponibles para arrendar y cada una recibe una media de 141 interesados en solo diez días, frente a los 112 del año anterior.
Ello hace que la presión sobre los precios continúe. Los alquileres aumentan cerca de un 10% anual, obligando a muchas familias a compartir vivienda, reducir superficie, alejarse de las zonas céntricas o dedicar una parte creciente de sus ingresos al pago mensual. La situación es especialmente difícil para quienes intentan acceder por primera vez al mercado, reconoce el informe.
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El 50% de las familias que viven actualmente de alquiler necesitarían más de 30 años de ahorro para poder acceder a una vivienda en propiedad. Balado cuestiona la eficacia de los controles: “Los controles del alquiler son una medida con enorme rentabilidad política a corto plazo, pero en la práctica se traducen en menos oferta y peores opciones, y perjudica especialmente a quienes intentan acceder al mercado por primera vez”.
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