España ha alcanzado la cifra de 3,8 millones de viviendas vacías, lo que representa el 14,4% del parque inmobiliario nacional, según ha revelado la Fundación Foessa en su último informe. Este dato resulta especialmente relevante en un momento en que el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales retos sociales, a pesar de la abundancia de inmuebles desocupados repartidos por todo el país.
La Fundación Foessa ha detallado que la distribución de las viviendas vacías afecta a toda la geografía española, aunque la presión es mayor en los grandes núcleos urbanos. En ciudades de más de 50.000 habitantes existen 1.118.138 viviendas vacías, de las cuales 400.000 se localizan en urbes que superan los 250.000 habitantes. Esta situación contrasta con la dificultad creciente para acceder a un piso en alquiler o en propiedad, especialmente en las zonas con mayor demanda.
El informe subraya que sería posible aumentar la oferta de vivienda sin necesidad de construir nuevos bloques, gestionando de forma más eficiente el parque ya existente. Entre las alternativas propuestas, la Fundación ha señalado la posibilidad de que el sector público alcance acuerdos con grandes tenedores para poner en alquiler viviendas con rebajas del 20%, siguiendo el modelo de Dublín. Además, ha recordado la existencia del Fondo Social de Viviendas, que gestiona unas 10.000 viviendas procedentes de bancos y que podría reforzar el parque social de alquiler. Por su parte, la SAREB (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria) acumula más de 33.000 viviendas, aunque su disponibilidad es desigual.
Causas estructurales y presión del alquiler turístico
La raíz del problema, según ha argumentado la Fundación Foessa, reside en el modelo de vivienda en propiedad que predomina en España. El 75,5% de los hogares son propietarios, una cifra que sitúa al país a la cabeza de Europa en este aspecto. Este modelo, impulsado por políticas públicas y fiscales desde finales de los años noventa, ha favorecido la construcción masiva y la especulación, relegando el alquiler social a un papel residual. De hecho, la vivienda de protección oficial apenas ha supuesto el 10% del total construido en las últimas décadas, y casi toda se ha destinado a la compra, no al alquiler.
El auge del alquiler turístico también ha contribuido a restringir la oferta de alquiler residencial. Aunque a nivel nacional representa solo el 10% de la oferta, su impacto es mucho mayor en provincias como Málaga (36,7%), Alicante (29,1%), Islas Baleares (26,8%), Girona (26,2%) o Cádiz (20,8%), donde la presión inmobiliaria es especialmente intensa.
La escasez de vivienda asequible ha provocado un sobreesfuerzo económico para los hogares con menores ingresos. Según la Fundación Foessa, en 2022 el esfuerzo mediano para los hogares situados en el quintil más bajo de renta alcanzó el 43,1% de sus ingresos, muy por encima del 27,2% de media nacional y del 31,9% registrado en la Unión Europea para el mismo grupo. Esta situación ha derivado en una elevada vulnerabilidad social: entre 2015 y 2023, aproximadamente el 45% de la población residente en viviendas de alquiler en España se ha encontrado en riesgo de pobreza y exclusión social, el porcentaje más alto de la UE.
Para revertir esta situación, el informe plantea varias líneas de actuación, entre las que destacan la gestión eficiente del parque existente, que implica mejorar la utilización de las viviendas vacías mediante acuerdos con grandes tenedores y la movilización de activos de la SAREB; reforzar del parque público de alquiler a través del Fondo Social de Viviendas y la reserva de viviendas de protección oficial para alquiler; y una mayor regulación del mercado, incluyendo el control de precios de alquiler y la promoción de un parque público de alquiler.
Comparativa europea y evolución del parque inmobiliario
El informe también ha puesto en perspectiva la evolución histórica del parque inmobiliario español. En las últimas tres décadas, el número total de viviendas ha crecido un 54,7%, muy por encima del aumento de la población. Las viviendas principales han subido un 57,9%, mientras que las secundarias y vacías lo han hecho un 45,4% y un 50,7%, respectivamente. España ostenta el récord europeo tanto en viviendas desocupadas como en viviendas secundarias, lo que evidencia un marcado sesgo especulativo y turístico.
Durante la última burbuja inmobiliaria, entre 2001 y 2007, se llegaron a iniciar más de 900.000 viviendas al año, superando a Alemania y Francia juntas en términos absolutos y cuadruplicando su ritmo per cápita. El desplome posterior y la lenta recuperación de precios han dejado una profunda brecha social entre propietarios y quienes buscan acceder a una vivienda.
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