Una vecina usa el patio interior de su comunidad para montar su negocio, pone un cerramiento y dice que su acción ha prescrito: el Supremo la obliga a quitarlo

El ruido de los andamios no volvió a escucharse en el patio interior, origen de la discordia, de un edificio de Madrid cuya dirección no se menciona en la sentencia por respetar la privacidad. Sin permiso alguno, la propietaria del local bajo izquierda, Leticia, se apropió de él, incluso lo cerró y durante dos décadas lo transformó en extensión invisible de su negocio. Y esto no gusto, como era de esperar, a la comunidad de vecinos. La historia se complicó hasta tal punto que acabó en los tribunales.

Tras años de quejas en juntas y actas ignoradas, la historia llegó al Tribunal Supremo. La comunidad reclamó no solo un espacio, sino el derecho a decidir sobre lo común. El Alto Tribunal ha dado la razón a los vecinos: declara que el patio pertenece a todos, condena a la demandada a restituirlo y le ordena realizar cuanto trabajo sea necesario para devolverlo a su estado original.

Con la sentencia, la dueña del local pierde el dominio exclusivo que había ejercido sobre el patio. La resolución obliga a Leticia a desmontar el cerramiento que levantó y a devolver la posesión a la comunidad de propietarios. Para los vecinos, esto supone poder acceder al espacio comunitario, realizar reparaciones necesarias y restituir la convivencia perdida. El Alto Tribunal señala con claridad: ni en el título constitutivo ni en los estatutos se atribuyó a la demandada el uso exclusivo del patio, y el hecho de que existiera una puerta desde el local no justifica apropiarse del elemento común.

Hacía falta acuerdo unánime en la comunidad de vecinos

La Justicia subraya que el silencio o las omisiones en las notificaciones no son prueba de consentimiento tácito, y que cualquier intervención como el cubrimiento del patio exige un acuerdo unánime de la comunidad, jamás un simple dejar hacer. Además, rechaza que el derecho de la comunidad a recuperar el espacio esté prescrito, ya que lo hace amparándose en una acción real con un plazo de treinta años.

Los orígenes del conflicto se remontan a los años setenta, cuando la familia de Leticia empezó a utilizar el patio anexo al local con carácter exclusivo. Durante décadas, este uso apenas generó disputas abiertas. Pero la paz vecinal se quebró a partir de 2003, cuando una serie de obras para instalar un tejadillo —según la comunidad, sin permiso— alteraron no solo la fisonomía del edificio sino la propia convivencia. En 2004, tras la rehabilitación del inmueble, la propietaria llevó a cabo el cerramiento total del patio, ampliando la superficie de su establecimiento y eliminando el espacio de uso común.

A partir de entonces, la Comunidad de Propietarios comenzó a exigir, en sucesivas juntas celebradas entre 2009 y 2017, la retirada del cerramiento y la devolución del patio a su estado original. Las actas muestran cómo la insistencia por recuperar el espacio se convirtió en tema recurrente: se sucedieron los requerimientos, pero la demandada alegó que nunca le notificaron formalmente los acuerdos y que nunca consintió ni tuvo constancia de esas reclamaciones. Frente a esta postura, los jueces valoraron que las protestas y solicitudes de la comunidad quedaron debidamente reflejadas, acreditando la falta de consentimiento tácito.

¿La acción podía prescribir?

El periplo judicial se inició en el Juzgado de Primera Instancia número 52 de Madrid, donde la demanda fue estimada: se declaró la ilegalidad de la ocupación, la obligación de restituir el patio y de ejecutar las obras necesarias, con imposición de costas a la propietaria. Sin embargo, la apelación de doña Leticia trajo un vuelco: la Audiencia Provincial, Sección 18ª, atendió sus argumentos, revocó la condena y desestimó la demanda, al considerar que existió una suerte de consentimiento tácito y que la acción estaba prescrita.

La Comunidad de Propietarios decidió entonces acudir al Tribunal Supremo, interponiendo recurso extraordinario por infracción procesal —finalmente inadmitido— y recurso de casación por vulneración de los preceptos sobre elementos comunes. El Supremo rechaza que las omisiones y demoras de la comunidad supongan aceptación alguna, afirma el carácter real y no personal de la acción ejercitada, y aplica el plazo de treinta años para su ejercicio.

La sentencia, firme a día de hoy, zanja definitivamente la disputa: la demandada debe devolver el patio y desmontar las obras que impidieron el uso y mantenimiento de ese espacio para todos los vecinos. Se impone a doña Leticia el pago de las costas de ambas instancias, y la ejecución de los trabajos necesarios para restaurar lo arrebatado. La decisión pone fin a un largo desencuentro y recuerda que, para desafectar o privatizar elementos comunes en propiedad horizontal, solo hay un camino: el consenso formal y unánime de la comunidad.

El Centro de Documentación Judicial (CENDOJ), responsable de la publicación de la jurisprudencia española, altera los nombres reales en las sentencias para proteger la privacidad, en aplicación del Reglamento 5/1995 de los Aspectos Accesorios de las Actuaciones Judiciales, aprobado por resolución del Consejo General del Poder Judicial en 1997.