El acceso a la vivienda es cada vez más difícil: España necesita entre 1,6 y 2,3 millones más de pisos en cinco años para frenar el déficit habitacional

Por desgracia, ya no es nuevo el hecho de que el acceso a una vivienda digna es uno de los problemas sociales y económicos más urgentes en España. El déficit habitacional muestra una brecha cada vez más grande entre la oferta y la demanda, especialmente en grandes ciudades, y es un problema que llevamos arrastrando desde hace mucho tiempo. Ya en junio de 2024, el director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Javier Martín, confirmó que España necesitaba un millón de inmuebles para atender la demanda de vivienda, una necesidad que iba a ir aumentando en 100.000 viviendas más de manera anual.

Además, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hogares aumentará en 3,7 millones para 2039 en nuestro país. Esto implica que, durante la próxima década, habría que construir más de 200.000 viviendas nuevas cada año para cubrir la demanda. Un objetivo que no se está cumpliendo, ya que en 2024 apenas se iniciaron 127.500 nuevas viviendas, una cifra que está muy lejos de las 300.000 fijadas en el Plan de Recuperación. Y si comparamos el parque residencial de alquiler español con el de otros países europeos, España precisa de cerca de tres millones de viviendas más para alcanzar los niveles de sus vecinos.

Por su parte, el Banco de España también advirtió que los problemas de vivienda “están lejos de solucionarse” y alertó del riesgo de que la situación se convierta en “un problema social de primera magnitud” si no se adoptan medidas decisivas y coordinadas. Entre 2022 y 2024, el déficit acumulado de viviendas se sitúa entre 400.000 y 450.000 unidades, con Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante concentrando más de la mitad de este desajuste.

Ahora, después de tantos avisos, el problema se está haciendo cada vez más grande. El último informe de OBS Business School, Mercado inmobiliario en España 2025, subraya que es urgente sacar al mercado entre 1,6 y 2,3 millones de viviendas en los próximos cinco años.

El crecimiento de la población y los obstáculos administrativos agravan el problema de la vivienda

El estudio destaca que, para 2030, la población española podría alcanzar los 52 millones de habitantes, lo que incrementará aún más la demanda de vivienda. Esta presión se concentra especialmente en el área metropolitana de Madrid y en el arco Mediterráneo, donde la escasez de oferta es más grande. La distribución geográfica del déficit habitacional muestra que las grandes urbes y las zonas costeras son las más afectadas.

Entre las causas estructurales que dificultan la respuesta al déficit de vivienda, la escasez de suelo urbanizable es una de las principales. Aunque existen 255 millones de metros cuadrados de suelo edificable en España, suficientes para construir al menos 1,8 millones de viviendas en los próximos 30 años, el precio del suelo ha aumentado un 7,9% en el segundo trimestre del año, alcanzando uno de los niveles más altos de la última década.

A esto se suma la inseguridad jurídica y la excesiva burocracia, que pueden prolongar el desarrollo de proyectos inmobiliarios hasta 20 años. Los plazos para la concesión de licencias pueden extenderse hasta dos años, debido a la intervención de tres niveles administrativos: municipal, autonómico y estatal.

La fiscalidad representa otro obstáculo relevante. Los impuestos pueden encarecer hasta un 45% el precio final de una vivienda, lo que, junto con la elevada regulación y la limitada asignación de recursos públicos, contribuye a la escalada de precios y a la dificultad de acceso para jóvenes y familias. El informe propone modificar la fiscalidad de la vivienda para hacerla más eficiente, eliminando redundancias y ajustando la tributación de las ganancias patrimoniales por inflación, de modo que solo se graven las ganancias reales.

Claves para atender la demanda futura de viviendas: simplificación administrativa y mayor inversión

Frente a este panorama, las propuestas de solución giran en torno a la simplificación administrativa, la mejora de la planificación urbanística y la colaboración público-privada. El profesor y director de Eurocofín, Carlos Balado, quien ha dirigido el estudio de OBS Business School, aboga por un procedimiento común que integre a todas las administraciones para agilizar los trámites y reducir los plazos.

Además, el estudio recomienda recuperar los convenios con entidades financieras y establecer avales públicos que faciliten la financiación hipotecaria a jóvenes y familias sin suficiente ahorro. Para duplicar la producción de vivienda, el sector promotor necesitaría una inversión anual de 25.000 millones de euros durante la próxima década. Según las estimaciones, un tercio de las viviendas necesarias debería destinarse a vivienda pública, otro tercio a vivienda asequible, tanto en compra con en alquiler, y el resto a vivienda libre.

En cuanto a las perspectivas a futuro, todo apunta a un crecimiento sostenido de la demanda, impulsado por el aumento de la población y la formación de nuevos hogares. El informe estima que, para atender adecuadamente esta demanda, será imprescindible abordar los problemas estructurales que han limitado la respuesta del sector.

*Con información de Europa Press.