El Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse con firmeza sobre los límites de las comunidades de propietarios a la hora de modificar acuerdos previos. En una sentencia reciente, la Sala de lo Civil ha dejado claro que los pactos adoptados con arreglo a derecho y que generan derechos adquiridos no pueden ser revocados de forma unilateral. El caso afecta a dos vecinos exentos desde 1994 de contribuir a los gastos del ascensor, y a quienes la comunidad pretendía hacer pagar más de dos décadas después, amparándose en un cambio legal. El Alto Tribunal les da la razón y anula el acuerdo adoptado en 2018 por vulnerar un derecho consolidado.
La polémica se remonta al año 1994, cuando la comunidad de propietarios aprobó por mayoría la instalación del ascensor. Fue una decisión legal, tramitada como una “innovación no exigible” bajo el marco normativo vigente entonces, que requería el apoyo de un tercio de los propietarios y más del 50 % de las cuotas para su aprobación. Se cumplió esa mayoría —seis votos a favor que sumaban el 58,81 %— pero con una condición esencial: únicamente pagarían aquellos que hubieran votado a favor de la obra. Los vecinos disidentes, entre ellos los ahora demandantes, quedaron exonerados expresamente de cualquier pago, tanto de instalación como de mantenimiento.
El giro de 2018: la comunidad quiso repartir los costes
Pasados 24 años, la situación dio un giro. En 2018, la comunidad celebró una nueva junta en la que acordó cargar el coste del ascensor a todos los vecinos, incluidos los que habían sido eximidos. Se basaron en la reforma introducida por la Ley 8/2013, que modificó la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) e impuso la accesibilidad universal como criterio prioritario. El ascensor pasó así de ser una mejora opcional a una obligación legal.
Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que la comunidad actuó fuera del marco legal al imponer esos pagos sin contar con la unanimidad necesaria. La sentencia explica que “las normas posteriores no pueden aplicarse con carácter retroactivo cuando afecten a situaciones jurídicas consolidadas”. En otras palabras, el acuerdo de 1994 generó derechos firmes que solo pueden modificarse si todos los propietarios —incluidos los beneficiarios de la exención— lo aceptan expresamente.
“El simple hecho de que una ley posterior otorgue nueva naturaleza jurídica a un elemento común no implica que se pueda dejar sin efecto una exención válidamente acordada”, señala el fallo. Por tanto, la decisión de 2018 es nula de pleno derecho, y los dos vecinos seguirán sin tener que asumir gasto alguno relacionado con el ascensor.
Cómo deben actuar las comunidades si quieren revisar acuerdos previos
Este pronunciamiento del Supremo introduce una advertencia clara para cualquier comunidad que desee modificar viejos acuerdos: no basta con una mayoría. Si se trata de derechos adquiridos mediante un acuerdo unánime —como en este caso—, cualquier modificación debe contar con la misma unanimidad. Y si no la hay, el acuerdo carece de validez jurídica.
Como recoge Madridinforma, varios administradores de fincas coinciden en que lo primero es verificar si la exención consta en el acta original de forma clara y si ha sido aplicada durante años sin impugnaciones. También es crucial que los vecinos beneficiarios estén al día en sus pagos ordinarios, requisito indispensable para que su voto tenga validez en cualquier nueva junta.
Convocar una junta extraordinaria con el orden del día bien detallado, recoger por escrito todas las posturas y documentar cuidadosamente las posibles disidencias en acta son pasos esenciales. Cualquier defecto en el proceso podría derivar en la impugnación del acuerdo.
El Tribunal Supremo recuerda, además, que los propietarios que hayan sido privados de su derecho de voto por error —por ejemplo, al ser considerados morosos cuando no lo eran— pueden recurrir los acuerdos adoptados si lo hacen dentro del plazo legal establecido. La transparencia, la correcta notificación de las convocatorias y el respeto escrupuloso a las reglas de votación son, por tanto, fundamentales para evitar conflictos judiciales que, como en este caso, acaban resolviéndose en la última instancia.
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