Cómo funciona el nuevo índice para la actualización del alquiler

En España, millones de personas viven en viviendas alquiladas y la actualización anual del precio es uno de los aspectos que más debate genera entre inquilinos y propietarios. El cálculo de cuánto subirá la renta cada año suele generar bastante nerviosismo, especialmente en un contexto inflacionario, como el experimentado en los últimos años. Pero, desde este año, esta actualización va a experimentar un gran cambio con la entrada en vigor de un nuevo índice, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que busca otorgar mayor estabilidad y previsibilidad al mercado de arrendamiento.

La nueva metodología fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado 20 de diciembre de 2024, marcando una importante transición respecto a la referencia tradicional del Índice de Precios al Consumo (IPC). Hasta ahora, las rentas de alquiler se revisaban anualmente, casi siempre usando el IPC como referencia.

¿Cómo se determina el nuevo índice y qué implica su aplicación?

Según el portal Idealista, este nuevo índice pretende ser una herramienta más equilibrada que evite los incrementos desproporcionados en las rentas. La Ley de Vivienda, aprobada en 2023, ya preveía la creación de este indicador, cuyo nombre oficial es Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). La referencia se hará pública cada mes en la web oficial del INE y la primera publicación apareció el 2 de enero de 2025.

La actualización de la renta del alquiler responde a lo estipulado en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y es que, durante la vigencia de un contrato, el importe puede modificarse una vez al año y solo si esta posibilidad se pactó de manera explícita entre las partes. Desde 2025, la referencia principal ya no será el IPC, sino el IRAV, diseñado para ser más estable y menos volátil ante factores coyunturales que pueden distorsionar el mercado.

El IRAV se define como el valor más bajo entre tres indicadores: la tasa de variación anual del IPC, la inflación subyacente y una tasa anual media ajustada. Para obtener esta última, se utilizan dos parámetros técnicos. El primero, el alfa (0,5), es propuesto por la Dirección General de Política Económica y está vinculado al crecimiento a largo plazo del índice. El segundo, beta (2%), se ajusta entre la Dirección General de Vivienda y Suelo y la de Política Económica, reflejando las condiciones del mercado y en sintonía con el objetivo de inflación marcado por el Banco Central Europeo.

Razones del cambio: por qué se dejó de lado al IPC

Durante décadas, el IPC ha sido la herramienta preferida para ajustar el alquiler, reflejando el coste de la vida y la evolución general de los precios. Su fiabilidad, no obstante, quedó cuestionada por las subidas abruptas sucedidas en los últimos años.

Entre finales de 2021 y mediados de 2022, el IPC escaló hasta cifras históricas debido a factores globales como los aumentos en el precio de la energía, los efectos pospandemia y el conflicto en Ucrania. Ante esa coyuntura, el Gobierno optó por fijar topes temporales: primero el 2% y luego el 3%. Estas restricciones, aunque buscaban proteger a los inquilinos, también alteraron la dinámica del mercado y complicaron la oferta.

La nueva Ley de Vivienda supuso, por tanto, una respuesta a la volatilidad, promoviendo un marco menos expuesto a las fluctuaciones del corto plazo y más vinculado a la estabilidad de las familias arrendatarias.

¿Cómo se utiliza el nuevo índice para calcular la subida anual?

El procedimiento de actualización permanece simple para propietarios e inquilinos. Antes del aniversario del contrato, el arrendador debe notificar por escrito la subida propuesta, con al menos un mes de antelación. Para calcular la nueva renta, se suma el porcentaje fijado por el IRAV al alquiler mensual vigente.

Por ejemplo, si un inquilino paga 1.200 euros al mes y firmó su contrato en junio de 2024, la actualización será posible en junio de 2025, usando el índice publicado en mayo. Tomando el último valor conocido, 1,99%, se calcula el incremento: 1.200 x 1,99% = 23,88 euros. La nueva renta mensual ascendería así a 1.223,88 euros, aplicándose hasta la próxima revisión anual.

Contratos y viviendas afectados: ¿quién debe aplicar el nuevo índice?

El IRAV se aplicará a todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Aquellos formalizados antes seguirán actualizándose conforme a lo pactado originalmente, que puede ser el IPC, el IGC u otro de libre elección. El índice del INE no afectará a alquileres de temporada, habitaciones, locales comerciales, oficinas, garajes ni trasteros.

El INE difunde mensualmente el nuevo índice a través de su web oficial, los primeros días en enero y a mediados de mes en el resto del año, correspondiente siempre al mes anterior. Esto permite a arrendadores e inquilinos consultar el dato necesario para la actualización.