La subida de impuestos a los pisos vacíos aumenta la oferta: Francia consiguió subir un 13% la vivienda disponible

La vivienda se ha convertido ya en una problema insostenible para los españoles. Los precios suben y suben mientras que los salarios no. Y todas las medidas que ha propuesto el Gobierno de España, de momento, resultan insuficientes, sobre todo para quienes viven en las grandes ciudades o en zonas tensionadas. Pedro Sánchez, que prometió que esta legislatura iba a ser “la de la vivienda”, siendo muy consciente de que esta es la principal preocupación de los ciudadanos, registró este jueves en el Congreso una ley que tiene tres objetivos principales: subir los impuestos a los pisos vacíos y turísticos, limitar la compra de viviendas a los no residentes y extender la bonificación por alquiler asequible.

¿Será suficiente? Para paliar el problema queda mucho camino por delante. El Banco de España hace referencia en su informe anual de 2004, publicado hace un par de días, a la escasa oferta de vivienda y la creciente demanda (España necesita construir hasta 600.000 viviendas). Este es uno de los principales retos que enfrenta el mercado inmobiliario, y poner trabas a quienes disponen de casas que no usan o lo hacen para alquilar en plataformas como Booking o Airbnb es una solución que ofrece el PSOE y que, aunque habrá que esperar para ver si la Cámara Baja aprueba esta iniciativa y los efectos que puede tener, un artículo científico publicado en la Revista Económica Pública afirma que en Francia sí funcionó.

Nuestro país vecino implementó en 1999 un impuesto específico dirigido a las viviendas vacías en ciertos municipios urbanos con el objetivo de reducir la alta tasa de desocupación en el mercado inmobiliario. Tras más de dos décadas de análisis, un estudio de la economista Mariona Segú basado en datos administrativos exhaustivos -titulado El impacto de los impuestos sobre las viviendas desocupadas en los mercados inmobiliarios: evidencia de Francia- revela que esta medida logró reducir la tasa de viviendas vacías en un 13% en las zonas afectadas. Por lo tanto, consiguió aumentar significativamente la oferta de viviendas disponibles para ser habitadas.

El impuesto, conocido como taxe sur les logements vacants (TLV), se aplicó inicialmente a municipios con más de 200.000 habitantes que presentaban desequilibrios evidentes entre la oferta y la demanda de vivienda. Esta política fiscal, pionera en su tipo, buscaba corregir una situación común en los países desarrollados: la coexistencia de una creciente demanda de viviendas y, al mismo tiempo, un parque significativo de inmuebles desocupados, lo que dificultaba el acceso a una vivienda asequible.

La disponibilidad de viviendas, especialmente en las grandes ciudades, es un problema estructural para la asequibilidad y la eficiencia del mercado inmobiliario. En la zona euro, las tasas de desocupación llegaron al 10% en 2005, mientras que en Estados Unidos alcanzaron el 12,7%. Esta realidad se da en un contexto en el que, por diversas razones demográficas y económicas, la demanda de vivienda ha crecido, presionando al alza los precios y limitando el acceso a hogares dignos para amplios sectores de la población.

El fenómeno de mantener viviendas vacías puede obedecer a distintas causas. En mercados con fuerte protección al inquilino, como el francés, algunos propietarios prefieren dejar sus propiedades desocupadas ante el temor de impagos o dificultades legales para desalojar. También existen factores como la incertidumbre sobre la evolución futura de precios o rentas, que llevan a esperar antes de alquilar o vender un inmueble. Sin embargo, estas decisiones generan un efecto negativo en el conjunto del mercado, ya que reducen artificialmente la oferta disponible.

El impuesto fue efectivo a largo plazo

El análisis, que utilizó datos administrativos detallados sobre el pago de impuestos por vivienda en 36.170 municipios entre 1995 y 2005, aplicó una metodología de diferencias en diferencias combinada con emparejamiento por puntaje de propensión para comparar municipios gravados y no gravados por el impuesto.

Los resultados mostraron que, en los municipios sujetos al impuesto, la tasa de viviendas vacías disminuyó en promedio 0,8 puntos porcentuales, lo que representa una caída relativa del 13% en comparación con municipios sin esta carga fiscal. Esta reducción fue más pronunciada en zonas con tasas iniciales de vacancia elevadas, alcanzando un impacto 50% mayor en estos casos.

El impuesto fue especialmente efectivo para reducir la vacancia a largo plazo, es decir, aquellas viviendas que permanecían desocupadas durante períodos prolongados. La mayoría de las unidades que dejaron de estar vacías se convirtieron en residencias principales, sin que el estudio encontrara un aumento significativo en la construcción de nuevas viviendas durante el periodo analizado. Este hallazgo confirma que la medida no sólo incentiva a los propietarios a poner sus inmuebles en alquiler o venta, sino que también contribuye a un uso más eficiente del parque residencial existente.

La reducción de viviendas vacías tiene implicaciones más amplias que la simple mejora en la oferta inmobiliaria. Estudios previos identifican externalidades negativas asociadas a las propiedades desocupadas, como la depreciación del valor de la vivienda en zonas afectadas y un incremento en la percepción de inseguridad, factores que afectan la cohesión social y la calidad de vida urbana. Por tanto, la política fiscal de gravar viviendas vacías no solo cumple una función redistributiva, al aumentar la disponibilidad de casas para quienes las necesitan, sino que también contribuye a mitigar estos efectos sociales adversos.

Otros países y perspectivas para España

El caso francés ha abierto el camino para otras jurisdicciones que exploran medidas similares. En el Reino Unido, desde 2013, los municipios pueden aplicar recargos adicionales de hasta el 50% sobre el impuesto municipal para propiedades vacías. En Jerusalén, la duplicación del impuesto municipal a viviendas desocupadas por más de seis meses representa otra iniciativa comparable. Sin embargo, hasta ahora no existen evaluaciones tan rigurosas ni detalladas como la realizada en Francia.

En España, donde el mercado inmobiliario presenta problemáticas similares en las grandes ciudades, esta propuesta del PSOE cobra relevancia, según la ciencia. La experiencia francesa aporta evidencia sólida sobre la eficacia de este instrumento, que podría complementar otras políticas para aumentar la oferta de vivienda asequible y reducir la especulación inmobiliaria.

Limitaciones y futuras investigaciones

Aunque el estudio refleja un efecto positivo significativo, también señala que la reducción de la vacancia total se produce a través de un aumento en la vacancia abierta y una disminución del stock de viviendas inactivas. Esto implica que la política fiscal incentiva a los propietarios a poner sus inmuebles en el mercado, aunque no necesariamente acelera la construcción de nuevas viviendas.

Además, la evaluación se centra en un periodo de cuatro años posteriores a la implementación del impuesto, por lo que sería necesario ampliar el análisis para comprender impactos a medio y largo plazo, así como posibles efectos indirectos sobre los precios del alquiler y la oferta inmobiliaria general.