La relación entre la herencia y la hipoteca se puede abordar desde distintos enfoques. Por un lado, el heredero debe saber las opciones que tiene si recibe en herencia una vivienda gravada con una hipoteca para que la deuda no suponga una carga mayor que la vivienda. Desde el lado de la hipoteca, hay que tener en cuenta lo que ocurre con el préstamo cuando fallece el titular. Heredar una vivienda hipotecada puede ser un problema para el heredero. Según establece el artículo 1003 del Código Civil, al aceptar la herencia, el heredero será responsable de todas las cargas de la herencia, incluidos sus propios bienes. Como para comprar vivienda es muy habitual pedir una hipoteca, es fácil que cuando se herede la vivienda haya un préstamo pendiente que se transfiere junto con la propiedad.
Al aceptar la vivienda hipotecada, el heredero tiene que pagar el préstamo pendiente de amortizar. Para ello, debe cambiar la titularidad de la hipoteca para ponerla a su nombre y el banco debe aceptar este cambio de titular, que se realiza a través de una subrogación hipotecaria. Para hacer este trámite es necesario presentar el certificado de defunción del titular o bien el testamento.
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No obstante, el heredero tiene también la opción de rechazar la herencia para evitar cargar con la hipoteca. Este trámite debe hacerse en escritura pública ante notario. También es posible aceptar la herencia a beneficio de inventario, que permite separar el patrimonio heredado del propio, es decir, que no se responde con el patrimonio propio de las posibles deudas de la herencia. En este caso, se hereda la parte de la herencia que queda tras haber pagado la hipoteca.
Qué ocurre si existen dos titulares o un aval
Cuando la hipoteca tiene dos titulares, al heredar la vivienda hipotecada los herederos reciben el 50% de la deuda si es que la hipoteca está repartida en ese porcentaje entre los dos titulares. En esta situación, si los herederos rechazan la herencia, el titular vivo tiene que asumir la totalidad del préstamo hipotecario.
Si la hipoteca tiene el respaldo de una avalista, el aval no desaparece si fallece el titular de la hipoteca. Esto significa que cuando los herederos de la vivienda hipotecada aceptan la herencia, el aval continúa hasta que se paga la deuda. Sin embargo, si los herederos rechazan la herencia, la situación del avalista depende de las condiciones recogidas en la escritura del préstamo hipotecario.
Qué trámites hay que hacer
Los trámites que debe realizar el heredero son básicamente iguales en todos los casos. Tiene que presentar en el banco:
- El certificado de defunción
- El certificado de últimas voluntades en el que si hay testamento aparece el nombre del notario
- El testamento o declaración de herederos
- La escritura de adjudicación de la herencia
- El certificado de pago del impuesto de sucesiones
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¿Dónde se tramitan estos documentos? El certificado de defunción se obtiene en el Registro Civil; el certificado de últimas voluntades se solicita en las gerencias territoriales del Ministerio de Justicia a través del modelo 790; el testamento está en la notaría donde se otorgó, pero si no hay testamento hay que realizar la declaración de herederos ante el notario o el juez, según el grado de parentesco con el fallecido. La escritura de aceptación de la herencia también se realiza en el notario. Mientras, el banco tiene que entregar toda la información sobre la hipoteca firmada por el titular.
Por último, el heredero tienen que pagar el impuesto de sucesiones y donaciones y la plusvalía municipal, que también hay que abonar cuando recibimos una vivienda en herencia. Al calcular el Impuesto de Sucesiones se tendrá en cuenta que la base imponible se reduce por la hipoteca ya que se considera deuda deducible.
Así, si se recibe como herencia una vivienda valorada en 300.000 euros, pero tiene pendiente de pago 100.000 euros de hipoteca, la base imponible para calcular el Impuesto de Sucesiones será 200.000 euros. Este impuesto se liquida donde tenía la residencia el titular de la vivienda. Hacienda concede un plazo de 6 meses para pagar los impuestos de la herencia.
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