El precio de la vivienda toca techo: los analistas prevén bajadas de hasta un 5% en los dos próximos años

Aquellos que están pensando en comprar una vivienda deberían esperar a los últimos meses de 2023 o a 2024 para hacerlo. Es lo que recomiendan los analistas inmobiliarios que prevén que el freno en la subida de precios que se ha visto en el primer trimestre del año desemboque en una caída en los próximos meses.

En lo que no coinciden es en el porcentaje que alcanzarán estas caídas. Desde Bankinter prevén descensos del 3% para este año y del 2% para el próximo, lo que supone un 5% en dos años. Mientras desde la agencia S&P Global Ratings vaticinan para 2023 bajadas del 2,5% y del 1% para 2024. Eso sí, este descenso “no será abrupto”, sino gradual, indica Vicenç Hernández Reche, economista y CEO de Tecnotramit.

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“A medida que el endurecimiento de la política monetaria se vaya trasladando a la economía real, la tendencia a la baja del precio de la vivienda continuará los próximos trimestres”, augura Hernández.

La velocidad e intensidad de la caída en cada zona dependerá de los desequilibrios que se hayan producido durante la fase expansiva del ciclo inmobiliario. Por ello, los analistas esperan que las correcciones sean más fuertes en aquellas zonas en las que el mercado residencial ha sufrido un mayor recalentamiento, donde el endeudamiento de los hogares es mayor y donde se ha encarecido más el acceso a la financiación.

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Sobre cuándo se iniciará la corrección en los precios, María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, cree que será “a partir de la segunda mitad del año” y también descarta “grandes descensos”.

Al igual que Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, que tampoco contempla “caídas drásticas” en los próximos meses, aunque reconoce que dependerán de cada zona: “En las ciudades más dinámicas, como Madrid, Málaga o Alicante, puede que veamos como los precios se mantienen e incluso se siguen incrementando”.

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Cambio de ciclo

El descenso del coste de la vivienda romperá con una tendencia que se viene produciendo desde que en 2019 los precios crecieron de forma significativa debido a los cambios en las necesidades residenciales de las familias ocasionados por la pandemia, a una oferta limitada, al incremento de la inflación y a las medidas de política fiscal llevadas a cabo por el Banco Central Europeo (BCE).

Así, los precios pasaron de crecer un 2,8% en 2019, a un 4,5% en 2020 y un 11,8% en 2021, mientras que las subidas se ralentizaron en 2022 debido al estancamiento de los salarios, a la menor tasa de ahorro de las familias y a la pérdida de atractivo de la inversión en vivienda para alquilar.

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Esta desaceleración del precio quedó patente en los datos del primer trimestre de 2023 dados a conocer la semana pasada por el Instituto Nacional de Estadística. Entre enero y abril los precios experimentaron un incremento interanual del 3,5%, la mitad de lo que subieron de media en el mismo trimestre de 2022, que alcanzó el 7,4%.

Donde menos se notará el ciclo bajista del mercado será en la vivienda nueva, que, a juicio de los analistas, en muchos casos seguirá subiendo debido a la inflación, que encarece el coste de los materiales, la producción y la logística, y que hace que muchos promotores y propietarios se resistan a bajar los precios.

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