La vivienda estrena 2026 con la mayor subida de precios en 20 años y la escalada del alquiler cerca del doble dígito

El arranque del nuevo año no ha alterado la tendencia alcista del mercado inmobiliario. Tanto el precio de compra de vivienda como el del alquiler cerraron enero al alza. Las casas de segunda mano en venta se encarecieron en el primer mes del año un 20,4% respecto al mismo mes de 2025, hasta pagarse el metro cuadrado a 2.897 euros de media en el país, lo que supone un nuevo máximo histórico. Es el incremento más alto detectado en enero en los últimos 20 años.

Tras esta remontada, un piso medio de segunda mano de 80 metros cuadrados cuesta ahora de media 231.744 euros, según, datos del índice inmobiliario Fotocasa, muy por encima de los 192.432 euros de hace un año, lo que supone unos 35.826 euros más.

María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, atribuye esta subida a un desequilibrio entre oferta y demanda “jamás observado”. Argumenta que “la demanda de compra se encuentra en máximos, mientras que la producción de obra nueva sigue siendo claramente insuficiente para absorberla”. A pesar de esta nueva escalada de precios, “no estamos ante una burbuja inmobiliaria”, advierte Matos.

Por su parte, Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, atribuye el encarecimiento de la vivienda a que “muchos propietarios no están dispuestos a vender si no es a precios elevados, bien porque no necesitan liquidez inmediata, bien porque desean comprar otra vivienda mejor a los precios actuales”.

En este escenario, la demanda se mantiene “sorprendentemente sólida”, señala Font, debido a que existe “una base de compradores con capacidad de ahorro y apoyada en un empleo estable que ve la vivienda como un activo refugio frente a la inflación y la volatilidad financiera”. Subraya que esta demanda se ve impulsada por las actuales condiciones hipotecarias que “siguen siendo, en términos históricos, especialmente competitivas”.

Los precios suben en todas las autonomías y en 48 de las 50 provincias

La escalada de los precios no ha sido homogénea en las comunidades autónomas. Aunque las 17 experimentaron un incremento interanual en enero, las mayores subidas, superiores al 10%, afectaron a once autonomías, con Región de Murcia a la cabeza al alcanzar el 27,1%, por encima de Andalucía, con un 24,5%, y la Comunitat Valenciana, con el 23,8%. Extremadura (6,6%), Navarra (6,7%) y La Rioja (7,5%) fueron en las que menos se dispararon.

El metro cuadrado más caro se pagó en Baleares y Madrid donde superó en enero los 5.000 euros. Les siguen País Vasco, con 3.684 euros; Canarias, con 3.325 euros, y Cataluña, con 3.246 euros. El más barato en enero fue el de Extremadura, con un coste de 1.309 euros, y Castilla La Mancha, con 1.338 euros.

El panorama en las provincias fue muy similar. En 48 de las 50 los precios se anotaron una subida interanual en enero y en 36 superó el 15%. Lideró el ranking Murcia con una escalada del 27,1%, por delante de Valencia (25,9%) y Asturias (23,3%). Las únicas provincias en las que los precios bajaron fueron en Teruel, donde cayeron un 10,7%, y Zamora, con un descenso del 4,2%.

Respecto al precio del metro cuadrado, Illes Balears y Madrid fueron las únicas que han superado los 5.000 euros en enero. Así, en Illes Balears se pagó a 5.293 euros, en Madrid a 5.225 euros, en Málaga a 4.444 euros y en Gipuzkoa a 4.390 euros. Las provincias con el metro cuadrado más económico fueron Jaén, donde costó 1.045 euros, y Ciudad Real, con 1.039 euros.

San Sebastián, la capital más cara, y Zaragoza, la más barata

Todas las capitales de provincia experimentaron en enero remontadas del valor de la vivienda y, en 16, las subidas superaron el 15%. Lideró los avances León con un 26,2%, por delante de Santa Cruz de Tenerife (24,9%) y Ciudad Real capital (22,9%).

Respecto a los precios del metro cuadrado, las capitales más caras fueron San Sebastián, con 7.156 euros, seguida de Madrid, con 6.465 euros; Barcelona, con 5.362 euros, y Palma de Mallorca, con 5.219 euros. La capital más asequible fue Zaragoza, donde el metro cuadrado se pagó a 1.415 euros de media.

Más remontadas en los próximos meses

Respecto a lo que pueda pasar a lo largo del año con el precio de la vivienda, Ferran Font vaticina que más que grandes movimientos, cabe esperar una evolución “desigual y contenida”, donde la ubicación y la calidad del inmueble “marcarán la diferencia de forma cada vez más clara”. En este sentido, el directivo estima que “el mercado residencial se ajustará más por la vía de la selección natural del comprador que por la corrección del valor de la vivienda”.

Por su parte, María Matos prevé que los precios seguirán subiendo a lo largo del año: “Marcarán un nuevo récord en los próximos meses, lo que complicará todavía más la accesibilidad de los colectivos con rentas medias y bajas”.

El alquiler escala hasta pagarse a 15 euros el metro cuadrado

El desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en venta también se da en el mercado del alquiler, lo que hizo que en enero subiera de media un 8,1% interanual, hasta colocar el coste del metro cuadrado en 15 euros, según datos de idealista. Este dato supone un incremento del 3,4% en los tres últimos meses y un ascenso del 1,7% con respecto a diciembre.

“Estas cifras ponen de manifiesto la dramática situación del mercado de alquiler en las grandes urbes españolas”, explica Ferran Font. Reconoce que “estamos ante un síntoma claro de que el acceso a una vivienda digna e independiente se está convirtiendo en un privilegio al alcance de muy pocos”.

En Barcelona funciona el tope al alquiler, en enero solo subió un 1,5%

Las rentas subieron en todas las capitales en enero respecto al primer mes de 2025, con el incremento más pronunciado en Soria, casi el doble de la media nacional, un 15,1%. La siguió Ciudad Real (13,5%), Lleida (13,2%) y Burgos (12,4%). Por el contrario, Ávila fue la capital con menores incrementos, un 0,8%; seguida de Girona (1,4%) y Barcelona (1,5%). La subida en la Capital Condal por debajo del 2% refleja que el tope de los alquileres está dando sus frutos frenando las subidas de las rentas.

A pesar de estar entre las capitales en que menos subieron las rentas, Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros, con un precio de 24 euros el metro cuadrado, seguida por Madrid, donde se paga a 23,1 euros, y San Sebastián, con 18,5 euros. Zamora donde cuesta a 7,7 euros el metro cuadrado, y Lugo, con 7,8 euros, son las capitales con la renta más barata.

Por provincias, el alquiler subió en 49 de las 50. La única excepción fue Girona donde bajó un 0,6%. Los mayores avances se vivieron en Ciudad Real, con un 14,4%; Ourense, con el 13,4%, y Segovia, con el 12,8%. En Madrid el incremento fue del 10,5%. Tras esta subida, el metro cuadrado en renta cuesta 21,1 euros, situándose como la provincia más cara de España. La siguen Barcelona, con 20,4 euros, y Baleares, con 19,1 euros.

La Comunidad Valenciana, donde más repunta el arrendamiento

Los alquileres subieron en enero en todas las comunidades autónomas. La Comunidad Valenciana y Castilla-La Mancha lideraron las alzas con un 11,1% en ambas regiones, seguidas de la Comunidad de Madrid (10,5%) y Aragón (10,5%). Cataluña, con el 1,5%, representa la menor subida, al declararse gran parte de sus municipios zonas de mercado tensionadas.

El precio más caro se pagó en la Comunidad de Madrid, a 21,1 euros el metro cuadrado; seguida de Baleares, a 19,1 euros, y Cataluña, a 18,7 euros. En el lado opuesto está Extremadura, con 7,3 euros, y Castilla-La Mancha, con 8,4 euros.