San Sebastián blinda el uso residencial frente al turismo y aprueba la restricción de nuevos alojamientos turísticos

El Ayuntamiento de San Sebastián ha dado este jueves un paso decisivo para frenar la expansión de los alojamientos turísticos en la ciudad. El pleno municipal ha aprobado por unanimidad la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que prohíbe la concesión de nuevas licencias de hospedaje, que incluye hoteles, pensiones, apartamentos turísticos, albergues, viviendas de uso turístico y alquiler de habitaciones, en los barrios considerados tensionados y en los suelos residenciales del resto del municipio.

La medida, respaldada por todos los grupos con representación en el consistorio donostiarra, busca responder a una de las principales preocupaciones ciudadanas: el impacto del turismo en el acceso a la vivienda y en la convivencia vecinal. La capital guipuzcoana se suma así a otras ciudades europeas que han optado por limitar el crecimiento del alojamiento turístico para proteger el uso residencial y garantizar un desarrollo urbano más equilibrado.

La portavoz del grupo municipal del PNV, Nekane Arzalluz, ha subrayado durante el pleno que la modificación del PGOU “es de gran trascendencia” y supone “regular la implantación de los usos de hospedaje de forma acorde con un modelo de turismo sostenible”.

Según ha defendido, la iniciativa trata de compatibilizar la actividad económica vinculada al turismo con la política de vivienda y la protección del medio ambiente, al tiempo que garantiza “el destino preferente del uso residencial a las parcelas de la ciudad”.

División de la ciudad

La nueva regulación divide San Sebastián en dos grandes áreas en función de su grado de saturación turística. La denominada Área 1, que incluye los barrios del Centro, Parte Vieja, Gros, Antiguo e Ibaeta, ha sido catalogada como zona saturada, al registrar una media de diez plazas turísticas por cada cien habitantes. En estos ámbitos no se autorizarán nuevas viviendas de uso turístico ni el alquiler de habitaciones con fines turísticos, ni tampoco nuevos usos de hospedaje en parcelas de carácter residencial.

No obstante, la norma contempla algunas excepciones puntuales. Entre ellas, la posibilidad de destinar a uso turístico determinados edificios catalogados y protegidos, aunque bajo condiciones muy restrictivas. El alcalde de San Sebastián, Jon Insausti, ya adelantó el pasado 7 de enero que estos supuestos estarán sujetos a requisitos “bastante complejos”, con el objetivo de evitar que se conviertan en una vía para esquivar la prohibición general.

En el resto de la ciudad, considerada Área 2, la regulación también endurece las condiciones para el desarrollo de nuevos alojamientos. Según la modificación del PGOU, solo se permitirá la apertura de hoteles en parcelas que no tengan uso residencial, lo que limita de forma significativa su implantación y refuerza la protección del parque de vivienda existente.

San Sebastián, la capital con las viviendas más caras

Con esta iniciativa el Ayuntamiento tiene como objetivo facilitar el acceso a la vivienda a los habitantes de San Sebastián. Y más teniendo en cuenta que se trata de la capital con el precio de la vivienda más alto.

Según datos de Fotocasa, a cierre de 2025, el precio al que se pagó el metro cuadrado de una vivienda de segunda mano en la capital guipuzcoana alcanzó los 7.155 euros, tras experimentar un incremento anual del 7%.

Estos precios se deben “a un desequilibrio estructural sin precedentes entre oferta y demanda. En estos momentos, la demanda llega a cuadruplicar a la oferta disponible, especialmente en los mercados más tensionados, lo que ejerce una presión directa y constante sobre los precios”, apunta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

A su juicio, este escenario agrava la brecha de accesibilidad y expulsa progresivamente a parte de la demanda local, especialmente a jóvenes y hogares medios, que ven “cómo el acceso a la vivienda se aleja cada vez más, incluso en contextos de mejora económica”.