Manuel Hernández, abogado, explica qué hacer si uno de los herederos ocupa una vivienda: “Si somos mayoría podemos iniciar el proceso de desahucio”

En muchas familias, los conflictos no terminan con el fallecimiento de un ser querido. Cuando llega el momento de repartir la herencia, las tensiones pueden intensificarse, sobre todo si uno de los herederos decide quedarse en una de las viviendas que forman parte del patrimonio común. El abogado Manuel Hernández, del despacho Vilches Abogados Madrid, explicó en un vídeo de YouTube qué opciones existen ante este tipo de situaciones, que son más frecuentes de lo que parece.

Según Hernández, cuando un inmueble pertenece a varios herederos pero uno de ellos lo ocupa sin autorización expresa, se generan dos posibles caminos legales: el desahucio por precario o la división judicial de la herencia. La elección depende de si los herederos que reclaman la desocupación cuentan o no con la mayoría dentro del reparto. “En ocasiones, esta situación es la que fuerza el procedimiento judicial, porque el heredero que está dentro de la vivienda no quiere desocuparla y le da igual el tiempo que pase hasta que se proceda a la división de la herencia”, explicó el abogado.

El primer escenario se da cuando los herederos que desean recuperar el inmueble representan más del 50% del total de la herencia. En esos casos, pueden iniciar un procedimiento de desahucio por precario, una figura jurídica que se aplica cuando alguien ocupa una propiedad sin título legal que lo autorice. “Si somos mayoría dentro de la herencia y, por tanto, los herederos que quieren que ese heredero desaloje el inmueble, podemos iniciar un procedimiento de desahucio por precario”, detalló Hernández.

Este procedimiento funciona de manera similar al desahucio por impago de alquiler. Si el juez determina que el heredero ocupa la vivienda sin autorización del resto, puede fijar una fecha para el desalojo. “Es como cuando dejas de pagar el alquiler y te interpone una demanda de desahucio, pues exactamente lo mismo”, añadió el letrado. La clave está en demostrar que la mayoría de los copropietarios no consiente la ocupación y que el heredero no tiene un título válido que le permita seguir viviendo allí.

Las rentas de mercado se equiparan al pago de un alquiler

El segundo escenario se plantea cuando los herederos que reclaman el desalojo no alcanzan la mayoría dentro de la herencia. En esos casos, no pueden iniciar un desahucio, pero sí recurrir a la división judicial de la herencia. Según explicó Hernández, esta vía busca que la “situación de comodidad del heredero que está ocupando sin título el inmueble se convierta en una situación de incomodidad”. Para lograrlo, se puede incluir en el inventario de la herencia un concepto económico denominado rentas de mercado, que representa el valor que el heredero ocupante debería pagar mensualmente por el uso del inmueble.

“En el procedimiento de división de herencia judicial, el inventario incluye una deuda de ese heredero con la masa hereditaria por las rentas de mercado que se deberían abonar mensualmente por el uso del inmueble”, indicó Hernández. Para determinar la cuantía, se suele aportar una pericial realizada por un experto que calcula el valor de mercado del alquiler. De esa forma, cada mes que el heredero continúe viviendo allí, su parte en la herencia se verá reducida proporcionalmente a las rentas impuestas por el juez.

El abogado aclaró también que la autorización para ocupar la vivienda no puede basarse en el consentimiento del propietario fallecido. “La autorización no deviene ya del propietario originario, sino de los otros copropietarios, de los otros herederos”, explicó. Si el resto no aprueba que uno de ellos permanezca en el inmueble, esa ocupación se considera sin título y puede ser reclamada judicialmente.

En resumen, la ley ofrece mecanismos para evitar abusos en las herencias compartidas. Si hay mayoría, el desahucio por precario permite recuperar el inmueble; si no, el procedimiento de división judicial y la imputación de rentas de mercado garantizan que ningún heredero se beneficie injustamente de un bien común. “La mayoría es la que toma la decisión”, concluyó Hernández, recordando que la justicia busca equilibrar los derechos de todos los herederos y preservar el valor del patrimonio familiar.