Las obras en zonas comunes suelen ser razón habitual de disputas y discusiones entre vecinos de un mismo portal, pero hay casos en los que las reformas no admiten debate y son de carácter obligatorio para cualquier comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 10 que, en caso de que las obras y actuaciones sean imprescindibles para conservar el inmueble, garantizar la seguridad y facilitar la accesibilidad universal, la comunidad debe admitirlas sin requerir para ello un acuerdo previo de la junta de propietarios cuando las obras son impuestas por la Administración o solicitadas por los propios vecinos.
El artículo detalla que estos trabajos incluyen el mantenimiento básico y la conservación tanto de las instalaciones como de los servicios comunes del edificio. La Ley de Propiedad Horizontal exige que estas obras cubran necesidades de seguridad, habitabilidad y ornato, así como cualquier intervención establecida por parte de la Administración por motivos legales. Además, el texto prevé que las intervenciones para la mejora de la accesibilidad universal, como la instalación de rampas o ascensores, deben realizarse siempre que exista una solicitud por parte de personas con discapacidad o mayores de setenta años que residan, trabajen o reciban servicios en el inmueble.
Uno de los aspectos más destacados de la ley es que las obras vinculadas a la accesibilidad siguen siendo obligatorias incluso si requieren inversiones notables. La obligación se mantiene siempre que el gasto anual resultante, descontadas las subvenciones o ayudas públicas recibidas, no supere el importe equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos generales de la comunidad. Además, si las ayudas públicas alcanzan el 75% del importe de la obra necesaria, la comunidad tiene igualmente la obligación de acometer dichas intervenciones.
Qué tipo de obras contempla la normativa
La normativa también contempla situaciones en las que las obras implican ocupar temporalmente elementos comunes del edificio, como pasillos, patios o zonas de entrada, durante el tiempo necesario para ejecutar los trabajos. Esta ocupación transitoria se autoriza de forma automática, reflejando el carácter imperativo y prioritario que la ley otorga a estas actuaciones.
Otro punto relevante del artículo reside en las modificaciones estructurales y urbanísticas del edificio. La ley permite la construcción de nuevas plantas o cualquier alteración relevante de la estructura siempre que el inmueble se incorpore a una actuación de rehabilitación, regeneración o renovación urbana. También se autoriza la división o unión de pisos y locales, el aumento o reducción de la superficie por segregación o agregación de espacios colindantes, como medida para adaptar el inmueble a los nuevos requisitos legales o urbanísticos.
Todos los vecinos deben pagar por las obras
En cuanto a la financiación, el artículo 10 especifica que la obligación de costear estos trabajos recae en todos los propietarios de la comunidad o agrupación de comunidades, limitando la capacidad de decisión de la junta al reparto de los costes y las modalidades de pago. Si algún propietario se opone o retrasa la ejecución de órdenes impuestas por la autoridad competente, responderá a título individual de las sanciones administrativas que se deriven de su conducta. Además, los pisos, locales y anejos quedan afectos legalmente al pago de los gastos derivados de estas intervenciones, de forma similar a la afección por los gastos generales recogida en el artículo 9 de la misma ley.
El artículo 10 distingue actuaciones que requieren autorización administrativa, como la constitución o modificación de complejos inmobiliarios o la alteración profunda de la estructura del edificio. Estas acciones deben contar con la aprobación de los propietarios afectados y, en su caso, de la junta por mayoría establecida legalmente. También se contempla la posibilidad de solicitar arbitraje o dictamen técnico en caso de diferencias, así como la obligación de fijar nuevas cuotas de participación y determinar, de manera acordada, la naturaleza de las obras.
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