La posibilidad de una nueva burbuja inmobiliaria sobrevuela Barcelona y Madrid con mayor intensidad que en años anteriores. Así lo sostienen los autores del informe ‘El clásico de la vivienda: burbujas en el mercado inmobiliario de Madrid y Barcelona’, un trabajo firmado por Marta Gómez Puig (Universitat de Barcelona), Simón Sosvilla-Rivero (Universidad Complutense de Madrid) y Adrián Fernández Pérez (University College Dublín). La investigación, citada por Público, describe un escenario de sobrecalentamiento en ambos mercados urbanos, una situación que, según los datos recopilados, se habría afianzado en los dos últimos años y tendría su origen tanto en el alquiler como en la compraventa de viviendas.
La especulación, el turismo y la inmigración como principales causas
Los motivos de esta tendencia no se concentran en una única causa. El estudio identifica un cóctel de factores: un crecimiento poblacional acelerado - en buena parte debido a los flujos migratorios y el turismo -, un ritmo de construcción insuficiente para cubrir la demanda y la irrupción de inversores cuyo objetivo único es el rédito económico y no el uso de vivienda como, pues, vivienda. El análisis destaca: “La presencia creciente de inversores especulativos, que adquieren propiedades no para un uso personal sino para hacer beneficios con una reventa futura o con ingresos por el alquiler, refuerza el riesgo de sobrecalentamiento del mercado”.
La presión sobre los precios se deja notar con especial fuerza en el mercado del alquiler, donde la presencia de población que llega del exterior (entre la inmigración tanto dentro de España como extranjera y, sobre todo, el grave problema de los pisos turísticos) suma una capa más de tensión. El informe apunta que la demanda supera de largo a la oferta, y ese desequilibrio viene, en gran parte, porque la construcción de obra nueva no es capaz de absorber el auge de nuevos residentes y visitantes. De hecho, el propio estudio advierte que cuando el precio de compra sube a mayor ritmo que el del alquiler, la espiral especulativa se retroalimenta.
En la capital catalana, los investigadores han identificado tres periodos recientes de comportamiento propio de una burbuja: de julio de 2015 a febrero de 2016, de junio de 2016 a diciembre de 2017 y una tercera oleada más reciente, iniciada en agosto de 2023 y aún activa. Madrid, por su parte, no ha logrado escapar a dinámicas similares, arrastrando también repuntes en los precios.
La realidad del mercado la subrayan las cifras: actualmente, comprar una vivienda en estas ciudades implica dedicar más de siete años completos de salario, un nivel comparable únicamente con el máximo de la pasada burbuja hipotecaria de 2008. Enric Aragonès, portavoz del Sindicat de Llogateres, señala además cómo la competencia se ha encarnizado. “Ahora los compradores o posibles inquilinos compiten, no solo con otras familias, sino con fondos de inversiones que tienen la máxima rentabilidad como objetivo”. En Barcelona, la mitad de las ventas las firman propietarios con ocho o más pisos y seis de cada diez compras hoy se cierran sin recurrir a financiación hipotecaria.
Ante este contexto, Aragonès insiste en algunas reivindicaciones: restringir la compra especulativa en las zonas tensionadas, controlar los precios también de los pisos turísticos y de temporada, y ampliar el parque público de vivienda, que apenas llega al 2% en Catalunya frente al objetivo del 15% para 2027. “Limitar los precios, prohibir las prácticas especulativas y ampliar el parque de vivienda pública son acciones que tendrían que ir del brazo”, sostiene.
No faltan episodios recientes que ilustren hasta dónde pueden llegar las consecuencias. Vecinos de varios edificios del Eixample han denunciado la estrategia de una de las sociedades de inversión más activas en el mercado barcelonés: la compra de fincas enteras, el desalojo de inquilinos y la transformación de los pisos en lo que llaman “colivings”, o pisos compartidos de toda la vida, para estudiantes.
El informe no se queda en el diagnóstico. Entre las posibles salidas, plantea reforzar el mercado del alquiler y la construcción pública, así como incentivar la movilidad hacia áreas menos tensionadas. Los autores creen que, sin cambios estructurales, Barcelona y Madrid corren el riesgo de tropezar de nuevo con una burbuja demasiado familiar.
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