Este es el dinero que “realmente” tienes que tener para la entrada de una vivienda: “Antes de enamorarte de una casa, haz números”

Informamos a diario del drama de la vivienda en España, con la palabra burbuja atronando. Los precios siguen subiendo y los únicos por norma general que se pueden permitir una son los que ya disponen de un hogar digno, o varios, y pretenden lucrarse gracias a la inversión, alejando a quienes les han arrebatado un derecho para convertirlo en un bien de lujo. Lo hacen atrapados en un alquiler sin capacidad de ahorro, compartiendo piso pasados los 30 y hasta los 40 años o esperando en casa de los padres hasta poder sumar el dinero suficiente para una entrada. Pero hasta este concepto de entrada es engañoso, como explicaremos a continuación.

La situación bien puede resumirse en un caso que trascendió hace algunos días, tan real como que lo contó su propia protagonista, a la que le ha llovido buena cantidad de críticas. Una inversora compró un piso de cuatro habitaciones que se alquilaba íntegro por 800 euros. No reveló la ciudad. Una vez dispuso de él, lo reformó, sacando una habitación más, cinco, y adecuando las zonas comunes. Una vez terminadas las obras, dejó de alquilar la vivienda de una para hacerlo habitación por habitación, cada una en torno a los 450 euros, hasta hacer un total de 2.200 euros por todas ellas. Es decir, un inquilino pasaba de pagar 200 euros a más del doble y por menos espacio.

Esta inversora asegura que compró la casa sin tener dinero “ni para la entrada”. ¿Cómo lo hizo? “Cuando el negocio es bueno -dice-, el dinero viene. Yo no lo tenía, pero alguien lo tendría. Busqué en mi círculo cercano y si no encontraba a nadie con 20.000 euros, pues encontraría a cuatro con 5.000. Al final es financiación creativa”. Comúnmente se plantea una necesidad y no un “negocio”, y quien se encuentra en un apuro económico por la vivienda suele compartir problema con su entorno, seguramente distinto al de la citada inversora. El tema de la entrada es además delicado porque, sin información, se trata de un espejismo. Y quienes alcanzan la supuesta cifra descubren que aún les falta.

Tasación, notaría, impuestos

La abogada y asesora inmobiliaria Claudia Díez (@legalmente_chill en redes sociales) pone claridad al respecto en uno de sus últimos vídeos divulgativos que ha difundido. “Si estás pensando en comprarte una casa debes saber el dinero que has de tener ahorrado realmente, porque si has escuchado eso de que con el 20% es suficiente...”. Explica Díez que el banco te suele dar un 80%, “pero no del precio de venta, sino del valor más bajo entre el valor de tasación y el precio que se escritura”. Partiendo de aquí, ya hay que tener ese 20%. Es decir -ejemplifica-, en una casa de 150.000 euros, al menos 30.000 euros, “aunque -puntualiza- puedes optar al 100% de financiación mediante un aval ICO si cumples ciertos requisitos”.

Otra opción, apunta la abogada, es pedir un préstamo personal para ese 20%, pero advierte: “Cuidado con esto porque te van a salir dos cuotas a pagar mensualmente, el préstamo y la hipoteca, y si vas muy justito, esto te puede ahogar”.

A continuación, enumera los gastos extra que deberás abonar más allá del famoso 20%. En primer lugar, la tasación: “El banco que te va a dar la financiación te va a exigir una tasación oficial de lo que vale la vivienda para acreditar que vale lo que vale. Esta suele tener un precio entre 400-450 euros más IVA”. Segundo, gastos de notaría y registro: “Hay que pagar obviamente lo que vale la formalización de la escritura ante notario y suscripción en el registro. El notario tiene un coste entre 600 y 900 euros más IVA y el registro, entre 200 y 400 euros más IVA. Vamos a redondear a 1.500 euros”.

La cifra final

Tercero, los impuestos, “la parte más temida”, según Díez: “Si la vivienda es nueva, hay que pagar IVA y actos jurídicos documentados. El IVA, con carácter general, es un 10%, y actos jurídicos documentados en la Comunidad Valenciana es de 1,5%. Continuando con el ejemplo de la vivienda de 150.000 euros, en total 17.250 euros. (...) Pero vamos a suponer que la vivienda es de segunda mano porque comprar nueva ahora es prácticamente imposible porque ni el Gobierno ni nadie construye, y que se aplica el tipo general del 10% en ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales, es decir 15.000 euros en total”.

Sumando, concluye Díez, “para comprar una vivienda de 150.000 euros deberías tener ahorrados 46.950 euros”. Un 31,6%. “Pero esto no es todo -advierte-. Antes de firmar, el banco te va a exigir una provisión de fondos para hacerse cargo de todos los trámites: gestoría, notaría, registro, impuestos, mensajería, etcétera, y suele ser más alta de lo necesario para no quedarse cortos. Luego te lo devuelven, pero con calma. Así que antes de enamorarte de una casa -termina-, haz números”.