Amortización de los bienes cedidos con el inmueble: qué se puede deducir si alquilas una vivienda con muebles

Los propietarios que alquilan una vivienda no solo pueden deducirse los gastos relacionados con el inmueble en la declaración de la Renta 2024-2025, sino también con los muebles, electrodomésticos u otros elementos que forman parte del alquiler. Eso sí, para que Hacienda lo permita, es necesario que estas deducciones cumplan ciertos requisitos.

Cuando se alquila un piso amueblado, es común incluir en el contrato elementos como sofás, camas, armarios, lavadora o incluso instalaciones específicas. Todos estos bienes también se desgastan con el uso y el paso del tiempo, y por eso la ley permite que el arrendador se deduzca parte de su valor cada año en su declaración del IRPF. Este proceso se llama amortización y consiste en repartir el coste del bien durante su vida útil.

¿Qué bienes se pueden amortizar?

Solo los bienes muebles que duren más de un año y estén incluidos en el contrato de alquiler. No se pueden deducir productos de consumo o cosas de uso inmediato, como bombillas, menaje básico o pequeños objetos reemplazables.

¿Cuánto se puede deducir?

Según la normativa, los muebles e instalaciones que se alquilan junto a la vivienda pueden amortizarse aplicando un máximo del 10% anual sobre su valor de compra. Por ejemplo, si un propietario compró un conjunto de muebles por 5.000 euros para alquilar su piso, podrá deducirse hasta 500 euros al año durante diez años.

Eso sí, es fundamental guardar las facturas o justificantes de pago para demostrar ante Hacienda el coste de adquisición en caso de revisión.

¿Y el inmueble también se amortiza?

En este caso, se puede deducir un 3% anual sobre el valor del inmueble, sin contar el valor del suelo. Para hacer el cálculo, se toma el mayor valor entre dos opciones: el coste de compra (sin el suelo) o el valor catastral de la construcción.

Por ejemplo, si un inmueble heredado tiene un valor atribuido de 100.000 euros y un valor catastral de 80.000 y el 20% corresponde al suelo, el propietario podrá aplicar ese 3% anual sobre los 80.000 euros del valor catastral de la construcción. En este caso, la deducción anual sería de 2.400 euros.

En el caso de inmuebles heredados o recibidos por donación, los valores de referencia son los que se hayan incluido en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin superar el valor de mercado. También se pueden incluir como parte del coste los gastos de notaría, registro e impuestos, siempre que se puedan justificar.

¿Hay límites?

El total de amortización acumulada no puede superar el valor del inmueble sin contar el suelo. Además, si la vivienda no ha estado alquilada durante todo el año, la deducción debe ajustarse al tiempo real que ha estado en alquiler. En los periodos en los que no ha estado alquilada, el propietario debe imputar una renta estimada en función del valor catastral del inmueble.

¿Y qué pasa con los derechos de uso?

Si lo que se ha adquirido es un derecho de uso o usufructo sobre una vivienda, también se puede amortizar. Si ese derecho tiene una duración concreta (por ejemplo,10 años), se divide el coste total entre los años que dure. Si es vitalicio, se aplica un 3% anual sobre el valor pagado. En cualquier caso, la deducción no puede superar los ingresos obtenidos por el alquiler durante ese mismo ejercicio.