La devolución de la fianza de un piso es uno de los temas que más tensiones genera entre propietarios e inquilinos al finalizar un contrato de alquiler. Este depósito, que por ley equivale a una mensualidad de renta en el caso de viviendas, tiene como objetivo garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino. Sin embargo, su restitución puede complicarse si surgen discrepancias sobre el estado del inmueble o el incumplimiento de los pagos.
De acuerdo con la normativa vigente, el arrendador puede descontar de la fianza ciertos gastos relacionados con impagos, desperfectos o falta de limpieza en la casa. No obstante, estas deducciones deben estar justificadas y ajustarse a lo estipulado en el contrato y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En caso de no llegar a un acuerdo, el inquilino tiene derecho a reclamar la devolución de la fianza, incluso acudiendo a los tribunales si fuera necesario.
¿Qué es la fianza de alquiler y cómo funciona?
La fianza de alquiler es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato como garantía de que cumplirá con sus obligaciones. Este depósito, que debe ser equivalente a un mes de renta en el caso de viviendas, se devuelve al finalizar el contrato si no se han producido daños en el inmueble ni impagos de las mensualidades.
Según detallan desde Idealista, la fianza actúa como una salvaguarda para el propietario frente a posibles incumplimientos del inquilino. Entre las situaciones que pueden justificar el uso de este depósito se encuentran:
- La existencia de deudas por cuotas de alquiler no pagadas.
- Daños en el mobiliario o electrodomésticos que excedan el desgaste normal por uso.
- La entrega de la vivienda en condiciones de limpieza inadecuadas.
En estos casos, el propietario puede descontar los gastos correspondientes de la fianza, devolviendo únicamente la cantidad restante. Si el inquilino no está de acuerdo con las deducciones, puede reclamar formalmente mediante un burofax que deje constancia de su solicitud. Si el conflicto persiste, el caso puede resolverse en los tribunales.
Obligatoriedad y límites legales de la fianza
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la prestación de una fianza es obligatoria en los contratos de alquiler. Para los arrendamientos de vivienda, esta debe ser equivalente a una mensualidad de renta, mientras que para usos distintos, como locales comerciales, el depósito asciende a dos meses.
Además, aunque el propietario puede solicitar garantías adicionales, estas no se consideran parte de la fianza. Cualquier cantidad extra debe figurar en el contrato bajo el concepto de “garantía adicional” y no puede superar el equivalente a dos mensualidades de renta. Por lo tanto, en el caso de viviendas, el total de la fianza y garantía adicional no puede exceder tres meses de renta.
Actualización de la fianza durante el contrato
Durante los primeros cinco años de un contrato de alquiler, o siete años si el propietario es una persona jurídica, la fianza no puede ser actualizada. Sin embargo, al prorrogarse el contrato, el propietario puede ajustar la fianza para que sea equivalente a la renta vigente en ese momento. Si no existe un acuerdo expreso entre las partes sobre cómo realizar esta actualización, se aplicará el mismo índice utilizado para la actualización del alquiler.
Pasado este periodo inicial, las condiciones de actualización de la fianza dependerán de lo que ambas partes pacten. En ausencia de un acuerdo, se aplicará el indicador previamente establecido para el alquiler.
Pasado este periodo inicial, las condiciones de actualización de la fianza dependerán de lo que ambas partes pacten. En ausencia de un acuerdo, se aplicará el indicador previamente establecido para el alquiler.
Devolución de la fianza: derechos y obligaciones
La devolución de la fianza del alquiler es una obligación del propietario siempre que el inquilino haya cumplido con los términos del contrato y no existan daños atribuibles a su uso. Según el artículo 21.1 de la LAU, el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, siempre que los daños no sean responsabilidad del inquilino.
En este sentido, el propietario no puede descontar de la fianza reparaciones relacionadas con el desgaste normal del inmueble. Por ejemplo, pequeños daños ocasionados por el uso cotidiano del espacio deben ser asumidos por el arrendador. Sin embargo, si los desperfectos exceden este desgaste, el propietario puede utilizar la fianza para cubrir los costes de reparación.
En caso de que el propietario se niegue a devolver la fianza sin una justificación válida, el inquilino puede reclamar formalmente. Si la situación no se resuelve, tiene la opción de acudir a los tribunales para exigir la restitución del depósito.
¿Es legal pedir más de un mes de fianza?
Para los contratos de alquiler de vivienda habitual, la ley prohíbe exigir más de un mes de fianza en metálico. Sin embargo, en los arrendamientos para usos distintos, como locales comerciales, el depósito puede ser de hasta dos meses. Además, el propietario puede solicitar una garantía adicional, siempre que esta no supere el equivalente a dos mensualidades de renta.
Estos significa que, en el caso de viviendas, el total de fianza y garantía adicional no puede exceder tres meses de renta. Este límite busca proteger a los inquilinos de exigencias desproporcionadas por parte de los propietarios.
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