La escasez de vivienda y la incapacidad del sector inmobiliario para responder a una demanda cada vez más elevada tienen su origen en la falta de suelo finalista —aquel que ha completado toda su tramitación urbanística y dispone de los servicios básicos—, especialmente en las zonas con mayor presión residencial. A ello se suma la lentitud administrativa en los procesos urbanísticos, los sobrecostes derivados de normativas más exigentes, el aumento de los costes de producción y la escasez de mano de obra cualificada.
En este contexto, la escasez de suelo finalista se ha convertido en el principal cuello de botella del mercado inmobiliario, impulsando a los inversores a centrar su interés en el denominado suelo en gestión —terrenos en que no puede edificarse porque mantienen trámites urbanísticos pendientes—.
Aunque este tipo de suelo exige mayores plazos y una elevada complejidad administrativa, ofrece mayores rentabilidades potenciales, según recoge el informe “Claves del sector inmobiliario en España 2025/2026” elaborado por Servihabitat Trends.
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El informe señala que, aunque el 43% de la demanda de suelo sigue concentrada en los centros urbanos, se está produciendo una clara diversificación hacia ciudades medianas y áreas metropolitanas.
Esta expansión geográfica refleja una estrategia más flexible por parte de los inversores, que buscan nuevas oportunidades ante la escasez de producto en las grandes capitales.
Más operaciones y subida de precios del suelo
La actividad en el mercado del suelo ha aumentado de forma significativa en los últimos años. Según las previsiones del informe, la compraventa de suelo alcanzará las 31.000 operaciones en 2026, lo que supondría un crecimiento del 7,2% respecto al año anterior. En paralelo, el precio del metro cuadrado de suelo sin edificar subiría un 11,6%, consolidando una tendencia alcista sostenida.
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“El suelo se ha consolidado como el activo estratégico por excelencia en este ciclo inmobiliario. Sin una gestión eficaz del suelo, no será posible satisfacer la creciente demanda de vivienda ni desbloquear la producción necesaria para equilibrar el mercado”, explica Borja Goday, CEO de Servihabitat. Incide en que la falta de suelo finalista “está impulsando el interés por el suelo en gestión, y este cambio está generando nuevas dinámicas en el mercado”.
El gran cuello de botella del mercado residencial
La falta de suelo para edificar impacta en el mercado de la vivienda. La producción de obra nueva sigue siendo insuficiente para cubrir las necesidades actuales, lo que mantiene a las casas de segunda mano como la opción mayoritaria para los compradores. En 2025 se superaron las 752.000 compraventas y las previsiones apuntan a que en 2026 se rebasarán las 777.000 operaciones.
Este dinamismo en la demanda contrasta con una oferta limitada, lo que está provocando una fuerte presión sobre los precios. Tras un incremento del 12,7% en 2025, el valor de la vivienda podría volver a subir un 12,4% en 2026. Las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Palma, Valencia, Sevilla o Bilbao son las más afectadas por esta escalada.
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También el mercado del alquiler refleja esta falta de equilibrio. La escasez de pisos hace que la rentabilidad media de los caseros suba en torno al 6,8%, mientras que arrendar una vivienda de entre 80 y 90 metros cuadrados alcanza los 1.150 euros, un 7% más que el año anterior. Aunque el ritmo de subida es algo más moderado, la presión sobre el mercado sigue siendo evidente.
Actualmente, siete comunidades autónomas superan los 1.000 euros mensuales de media en alquiler, con Madrid, Baleares y Cataluña por encima de los 1.500 euros. Sin embargo, el principal problema sigue siendo la falta de oferta: el parque de vivienda en alquiler se ha reducido hasta 86.400 unidades, un 35% menos que en 2020, recoge el estudio.
Más presión regulatoria
A esta situación se suma un entorno normativo “cada vez más restrictivo”, que está influyendo en las decisiones de los propietarios e inversores, apuntan los autores del informe. A su juicio, la incertidumbre regulatoria ha provocado que muchos pequeños propietarios retiren sus viviendas del mercado de alquiler para destinarlas a la venta, reduciendo aún más la oferta disponible.
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Este fenómeno se produce en un contexto en el que la mayor parte del parque de alquiler en España está en manos de particulares, lo que aumenta la sensibilidad del mercado ante cambios legales o fiscales. El resultado es una mayor tensión en los precios.
Acceso a la vivienda cada vez más difícil
El encarecimiento general del mercado está afectando directamente a la accesibilidad a la vivienda. El esfuerzo económico necesario para comprar o alquilar un inmueble está retrasando la emancipación de los jóvenes y desplazando la demanda hacia zonas periféricas. La edad media del comprador de vivienda habitual se sitúa en torno a los 38 años, mientras que la de los demandantes de alquiler alcanza los 34,4 años.
La fuerte demanda también está reduciendo los tiempos de comercialización. Una vivienda tarda de media cuatro meses en venderse, frente a los cinco del año anterior, mientras que en alquiler el proceso se ha reducido a unos 50 días. En ciudades como Madrid o Barcelona, el tiempo medio es incluso inferior a un mes, reflejo de la escasez de stock disponible.
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Pese a las tensiones, el informe concluye que el mercado inmobiliario español mantiene un “recorrido sólido”. Sin embargo, advierte de que el equilibrio entre oferta y demanda sigue siendo el principal reto del sector.
La clave, según los expertos, pasa por “mantener la presión de los precios y generar oferta para satisfacer el mercado”. Para ello, la colaboración público-privada “se vuelve esencial para desbloquear la falta de oferta e impulsar soluciones a medio y largo plazo”, subrayan los autores del informe.