Qué pasa si heredas una casa sin escritura: así puedes ser propietario del inmueble

Heredar una casa sin escritura es un escenario posible, aunque cada vez menos frecuente. Este tipo de situaciones suele surgir en inmuebles que, tras varias generaciones, no han sido regularizados, o en propiedades que nunca han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. Pese a ello, existen mecanismos legales que permiten a los herederos formalizar su titularidad y garantizar la seguridad jurídica sobre el bien.

Pero lo primero es lo primero: ¿Es posible heredar una casa sin escrituras? La respuesta corta es sí: se puede, pero hay que cumplir con ciertas particularidades legales.

En este sentido, hay que distinguir entre el título de propiedad y la escritura pública. El primero es un documento que acredita la propiedad sobre un inmueble, y puede ser un contrato privado de compraventa, una cesión de derechos o incluso un testamento. El segundo es un documento elaborado y formalizado por un notario que da validez y respaldo jurídico al título de propiedad, garantizando su legalidad.

Cuando una propiedad no tiene escritura pública, no está inscrita en el Registro de la Propiedad. Y aunque esto no afecta a la propiedad en sí de la vivienda —que sigue siendo de sus dueños aunque no tengan la escritura, y que por tanto se puede legar en herencia—, esto implica que el nuevo propietario no cuenta con la misma protección jurídica frente a terceros que sí ofrece el registro. Y es que hay procesos que exigen la inmatriculación (o primera inscripción) del inmueble, especialmente si se desea vender, hipotecar o realizar cualquier otra operación con la vivienda.

Procedimientos para regularizar la propiedad heredada

Regularizar una casa heredada sin escritura implica una serie de pasos administrativos y legales que deben cumplirse en un orden específico.

El primer paso es formalizar la aceptación de la herencia ante notario. Esto convierte al heredero en el legítimo propietario del inmueble.

A continuación, es necesario abonar los impuestos correspondientes: el impuesto de sucesiones, que debe liquidarse en un plazo de seis meses desde el fallecimiento del propietario, y el Impuesto Municipal de Plusvalía, calculado en función del incremento del valor del terreno desde la última transmisión de la propiedad.

Lo siguiente, si el inmueble nunca fue inscrito en el Registro de la Propiedad, es iniciar un proceso de inmatriculación. Este trámite consiste en registrar la propiedad por primera vez y otorga al heredero plena seguridad jurídica sobre el bien. Los documentos necesarios para este procedimiento suelen ser el certificado de defunción del propietario original, el certificado de últimas voluntades, la escritura de aceptación de la herencia y cualquier documentación que demuestre la titularidad de la vivienda, como contratos privados de compraventa, recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o escrituras hipotecarias.

Registrar la vivienda heredada evita que terceros puedan reclamar derechos sobre ella, como acreedores del propietario anterior o posibles compradores. Además, el registro valida la propiedad y consagra los derechos del heredero. Una vivienda no registrada puede generar desconfianza en potenciales compradores o dificultar la obtención de hipotecas, ya que los bancos exigen la inscripción para garantizar el crédito.