Una de cada cuatro viviendas en venta tiene más de 50 años y cuestan casi la mitad que las que tienen entre uno y cinco

El mercado inmobiliario español afronta una paradoja cada vez más evidente: mientras la demanda busca viviendas eficientes, modernas y bien ubicadas, la oferta disponible está dominada por un parque residencial envejecido. Así, el 23% de las viviendas en venta en España tiene más de 50 años de antigüedad, convirtiéndose en el segmento más numeroso del mercado nacional. A esta cifra se suma otro 19% de inmuebles con entre 30 y 50 años y un 17% con entre 20 y 30 años, lo que dibuja un escenario donde casi seis de cada diez viviendas superan las dos décadas de vida.

En el extremo opuesto, la vivienda de nueva construcción es claramente minoritaria. Solo el 15% de los inmuebles en venta tiene menos de cinco años, mientras que las viviendas con entre cinco y diez años apenas alcanzan el 9%, el porcentaje más bajo de todo el mercado. Esta escasez de oferta reciente se traduce directamente en precios mucho más elevados, agravando las dificultades de acceso a la vivienda.

En este contexto, la antigüedad es uno de los factores clave en la formación de precios. Las viviendas más nuevas, con menos de cinco años, son también las más caras del mercado español. Un inmueble tipo de 90 metros cuadrados en este segmento alcanza un precio medio de 364.556 euros, una cifra muy superior a la del resto de categorías.

Las casas de entre cinco y diez años ocupan el segundo lugar, con un precio medio de 309.696 euros, mientras que las de entre 20 y 30 años bajan hasta los 210.911 euros.

A partir de ahí, los precios se estabilizan o incluso descienden ligeramente: las viviendas con más de 50 años cuestan de media 205.397 euros, las de entre 30 y 50 años 202.035 euros y las de entre 10 y 20 años son las más baratas del mercado, con 200.978 euros de media.

“La diferencia de precio entre las viviendas más nuevas y las más antiguas no solo refleja el estado de conservación”, explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. A su juicio, “También influyen decisivamente la ubicación y la eficiencia energética. Las propiedades recientes suelen concentrarse en zonas de expansión con mejores prestaciones, mientras que las más antiguas ocupan a menudo cascos históricos que requieren importantes inversiones en rehabilitación”.

Un mapa desigual según la comunidad autónoma

El envejecimiento del parque inmobiliario no afecta por igual a todo el territorio. El análisis por comunidades autónomas revela fuertes contrastes regionales. En el segmento de vivienda más reciente -menos de cinco años- Murcia lidera el ranking nacional, con un 22% de su oferta en esta categoría. Le siguen la Comunidad Valenciana (20%), Baleares (17%), Andalucía (15%) y Canarias (15%), regiones donde el crecimiento urbanístico de las últimas décadas ha estado muy vinculado al turismo y a la demanda residencial.

En el lado contrario se sitúan comunidades con un parque claramente más envejecido. La Rioja apenas alcanza un 7% de vivienda reciente, mientras que Asturias, Castilla y León y Aragón se quedan en el 9%. El País Vasco, con un 10%, también muestra una limitada presencia de inmuebles nuevos en el mercado.

Si se analizan las viviendas con más de 50 años, el ranking vuelve a invertirse. El País Vasco encabeza la lista, con un 38% de su parque en venta superando el medio siglo de antigüedad. Le siguen Asturias y Aragón (35%) y Madrid y Navarra, ambas con un 33%. En contraste, Murcia y Canarias presentan solo un 16% de viviendas tan antiguas, seguidas de Andalucía y la Comunidad Valenciana (20%) y Extremadura (22%).

Precios que se disparan según el territorio

Las diferencias territoriales también se reflejan en los precios. Baleares encabeza el mercado con las viviendas de entre cinco y diez años más caras de España: 690.850 euros de media para un piso tipo. El País Vasco también registra precios elevados en este segmento, con 414.837 euros.

En el caso de las viviendas más antiguas, Madrid destaca especialmente: un piso de más de 50 años y 90 metros cuadrados alcanza de media los 559.656 euros, una cifra que refleja la fuerte presión de la demanda en la capital.

En Baleares, una vivienda de esa misma antigüedad se sitúa en 409.497 euros. En el extremo opuesto aparecen comunidades como Castilla-La Mancha (68.316 euros) y Extremadura (73.919 euros), donde los precios siguen siendo mucho más accesibles.

Un reto estructural para el futuro

Para los expertos, estos datos evidencian un problema estructural del mercado inmobiliario español. “El envejecimiento del parque inmobiliario español refleja décadas de construcción insuficiente y evidencia la urgente necesidad de rehabilitación energética”, incide Font. Es su opinión, las administraciones “deben facilitar incentivos para la renovación de viviendas antiguas mientras se impulsa la construcción de nueva vivienda asequible que rejuvenezca un parque excesivamente envejecido”.

Mientras tanto, el mercado sigue ofreciendo mayoritariamente viviendas antiguas, muchas de ellas poco eficientes y necesitadas de reformas, a compradores que buscan calidad, sostenibilidad y precios asumibles. Una combinación que explica por qué comprar casa en España sigue siendo un desafío cada vez mayor.