Vender tu casa y seguir viviendo en ella: la nuda propiedad se consolida como alternativa de liquidez para los mayores de 65 años

Según el Anuario de los Registradores de la Propiedad, el pasado año se han registrado 1.817 operaciones de compraventa de nuda propiedad en todo el país, lo que supone una disminución del 1,5% respecto al ejercicio anterior. Esta cifra contrasta con los incrementos del 11,3% en 2023 y del 23,7% en 2022, aunque el volumen actual se mantiene muy por encima del mínimo de la serie, alcanzado en 2020 con 1.093 transacciones.

En el informe se destaca que, a pesar de la caída, el mercado se mantiene en el rango alto de resultados de la última década y que en los dos últimos años se ha observado cierta estabilidad. Además, los registradores han reconocido que las previsiones apuntaban a una continuidad en la senda ascendente, pero la reactivación de los precios y unas expectativas favorables sobre su evolución han enfriado el ritmo de crecimiento.

En cuanto a la distribución regional, la Comunidad Valenciana ha liderado el número de compraventas de nuda propiedad en 2024, con 389 operaciones, seguida de Andalucía (352), Madrid (288), Cataluña (183) y Canarias (125). En el resto de comunidades autónomas, el número de transacciones ha sido inferior al centenar, situándose Navarra (5), Cantabria (20), Extremadura (24), La Rioja (26) y el País Vasco (28) en los últimos puestos del ranking.

En cuanto a la evolución por regiones, el informe recoge un equilibrio entre subidas y bajadas: nueve comunidades autónomas han experimentado incrementos anuales, mientras que en ocho se han producido descensos. Las mayores subidas se han dado en comunidades con pocas operaciones, como La Rioja (85,7%), País Vasco (47,4%) y Aragón (57,7%). Murcia (37,1%) y Galicia (15,2%) también han registrado repuntes significativos, mientras que Andalucía, Madrid, Extremadura y Castilla-La Mancha han presentado alzas inferiores al 10%.

Por el contrario, los descensos más acusados se han producido en Navarra (-50%), Baleares (-37,9%) y Cantabria (-20%), seguidas de Comunidad Valenciana (-15,6%), Cataluña (-13,7%) y Asturias (-10,4%). Solo Canarias (-9,4%) y Castilla y León (-1,8%) han registrado caídas de un solo dígito.

Una alternativa para mayores de 65 años

El Anuario de los Registradores de la Propiedad define la nuda propiedad como el derecho de una persona sobre un bien del que es propietaria, pero sin el derecho de uso y disfrute, que corresponde al usufructuario. El informe subraya que el aumento de la esperanza de vida y la necesidad de recursos económicos tras la jubilación han llevado a muchos mayores a recurrir a la vivienda, el activo de mayor valor en el patrimonio familiar, para obtener liquidez.

La venta de la nuda propiedad se ha consolidado como una alternativa para los mayores de 65 años que buscan complementar su pensión, ya que les permite seguir residiendo en su hogar hasta su fallecimiento, momento en el que la vivienda pasa a manos del comprador. Sin embargo, el vendedor pierde la propiedad de la casa de forma definitiva, por lo que los herederos no pueden recuperarla ni revertir la operación. Además, este tipo de transacciones suelen realizarse con un descuento de al menos el 30% respecto al valor de mercado.

Desde el punto de vista fiscal, la venta de la nuda propiedad supone una alteración patrimonial sujeta al IRPF, generando una ganancia o pérdida que debe declararse en la Renta del ejercicio correspondiente, salvo que se aplique alguna exención, como la venta de la vivienda habitual por parte de un contribuyente mayor de 65 años. Las rentas percibidas por el vendedor también tributan en el IRPF y, además, puede ser necesario abonar la plusvalía municipal. Por su parte, el comprador debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) tanto en el momento de la adquisición como cuando se extingue el usufructo.

Pisos en Madrid por 70.000 euros

El atractivo de adquirir una vivienda por un precio muy inferior al de mercado ha impulsado el interés tanto de propietarios como de inversores por la nuda propiedad. Según datos del Colegio de Registradores, durante los nueve primeros meses de 2024 las ventas de viviendas en nuda propiedad se han duplicado en España, siguiendo la tendencia al alza de 2023, que cerró con un incremento del 11% respecto a 2022 y 1.845 operaciones.

La fórmula de la nuda propiedad implica que el comprador adquiere los derechos sobre la vivienda, pero no puede habitarla hasta que se extinga el usufructo, que suele mantenerse hasta el fallecimiento del vendedor o según lo pactado en el contrato. Abel Marín, socio de Marín & Mateo Abogados, ha destacado que la principal ventaja para el vendedor es la posibilidad de capitalizar el valor de la vivienda de forma rápida, mientras que para el comprador supone adquirir un bien muy por debajo de su valor de mercado.

Por su parte, Arantxa Goenaga, socia de AF Legis, ha señalado que la nuda propiedad se está consolidando como una alternativa para que las personas mayores complementen sus ingresos sin perder el uso de su vivienda. Víctor Tostado, cofundador de Jubenial, ha añadido que los descuentos pueden superar el 50% sobre el valor del piso en el momento de la transacción y que este modelo se está posicionando como la opción de inversión inmobiliaria especializada en la tercera edad con mayor proyección en el mercado español. Y es que ofrece estabilidad y rentabilidad a largo plazo y garantiza liquidez a los mayores de 65 años sin que tengan que abandonar su hogar.

En el portal Idealista se anuncian pisos en nuda propiedad en Madrid desde 70.000 euros, precios muy inferiores a los habituales en la capital. Por ejemplo, una vivienda de 40 metros cuadrados en la calle Méndez Álvaro, propiedad de un hombre de 70 años, se vende por 85.400 euros, aunque está valorada en 180.000 euros. Otro caso es el de un piso de 256 metros cuadrados en la calle Hortaleza, en el barrio de Chueca, propiedad de un hombre de 74 años, que lo ofrece en nuda propiedad por 998.000 euros, cuando su valor ronda los dos millones.

Derechos y obligaciones de la nuda propiedad

El nudo propietario es quien adquiere la propiedad legal del inmueble, aunque no puede habitarlo mientras el usufructuario resida en él. El usufructuario, por su parte, mantiene el derecho a vivir en la vivienda o alquilarla, según lo acordado. El final de la relación jurídica puede producirse por fallecimiento del usufructuario, abandono del inmueble, vencimiento del plazo pactado o incumplimiento de las condiciones.

Cuando desaparece el usufructuario, el nudo propietario recupera automáticamente el pleno dominio de la vivienda, sin necesidad de compensar ni al usufructuario ni a sus herederos. Entre las obligaciones del nudo propietario se encuentran el pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI) y el coste de las obras de mejora o reparación que no se deban al uso habitual o a un mal uso por parte del residente.

Además, debe respetar el derecho del usufructuario a vivir en el inmueble y administrar su uso, sin interferir en la gestión cotidiana, y conservar la vivienda en buen estado, evitando modificaciones que alteren su forma o valor, salvo pacto previo. La división de derechos entre propiedad y uso queda establecida en el contrato y debe respetarse durante todo el periodo de vigencia del usufructo.

En el caso de viviendas destinadas al alquiler, la existencia de la nuda propiedad influye en la configuración de los contratos de arrendamiento, afectando a aspectos como el plazo, el mantenimiento y los derechos de los inquilinos, que deben conocer las implicaciones legales de esta figura.

Alternativas a la nuda propiedad

Existen otras fórmulas que permiten a los propietarios mayores de 65 años obtener ingresos adicionales sin renunciar a vivir en su casa. Entre ellas destacan la hipoteca inversa, la renta vitalicia y la vivienda inversa, todas ellas orientadas a facilitar la liquidez del patrimonio inmobiliario.

La hipoteca inversa consiste en un préstamo garantizado por la vivienda, normalmente la residencia habitual, que permite al propietario recibir el dinero en un solo pago o en cuotas periódicas, de forma temporal o vitalicia. La principal ventaja de esta opción es que no se pierde la titularidad del inmueble, aunque los herederos deberán saldar la deuda tras el fallecimiento del titular. Además, es la alternativa más ventajosa desde el punto de vista fiscal, ya que no genera ganancias patrimoniales ni está sujeta al ITP o al AJD en el caso de la vivienda habitual, y cuenta con bonificaciones en los honorarios notariales y registrales.

La renta vitalicia permite a los mayores de 65 años reinvertir el dinero obtenido por la venta de un inmueble en una renta periódica, disfrutando de una exención fiscal del 100% sobre la ganancia patrimonial, siempre que se cumplan ciertos requisitos. Según fuentes del sector financiero citadas en el informe, la cantidad máxima que da derecho a la exención es de 240.000 euros, la renta debe constituirse en un plazo de seis meses desde la transmisión y empezar a percibirse en el plazo máximo de un año, entre otras condiciones.

La vivienda inversa, por su parte, permite vender la vivienda y firmar un contrato de alquiler vitalicio, de modo que el antiguo propietario puede seguir residiendo en ella de forma indefinida. Cada operación se negocia individualmente y, en caso de fallecimiento prematuro, los herederos reciben el importe del alquiler no devengado. El importe de la operación suele situarse entre el 55% y el 85% del valor de tasación, y la plusvalía obtenida por mayores de 65 años está exenta de tributación en el IRPF.