La vivienda se enfría tras una caída de las ventas provocada por la falta de oferta: “No se compra porque no hay producto”

El mercado inmobiliario ha experimentado en agosto un parón inesperado que se ha traducido en una caída de las compraventas de vivienda y de la firma de hipotecas respecto al mismo mes del año anterior. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) las compraventas bajaron un 3,4% interanual, hasta mínimos de hace cinco años, tras 13 meses de subidas interanuales consecutivas. En tanto que las hipotecas crecieron, pero a menor ritmo, un 7,5%, 17 puntos menos respecto al experimentado en julio.

Los principales catalizadores del descenso de las ventas han sido, a juicio de los analistas, la escasa oferta de inmuebles en el mercado y la subida de los precios. El coste de la vivienda cerró el tercer trimestre del año con una subida del 15,3% interanual, situando el precio del metro cuadrado en 2.517 euros, según el último índice de precios de idealista. Así, una vivienda de 90 metros cuadrados cuesta de media en España 226.530 euros.

Este montante se dispara en pisos ubicados en las grandes capitales donde los precios suben sin control. En Madrid, donde ya se paga a 5.677 euros el metro cuadrado, una casa de 90 metros costaría de media 510.930 euros, y en Barcelona, con un valor de 4.989 euros el metro cuadrado, ascendería a 449.010 euros. Unos precios que no todos los demandantes de vivienda se pueden permitir lo que merma las ventas.

Una tendencia bajista mantenida en el tiempo

A pesar de la bajada de las operaciones en agosto, “los precios están lejos de tocar techo”, aseguran los analistas, ya que mientras la oferta no aumente seguirán subiendo. “La falta de oferta de la que adolece el mercado comienza a notarse también en las compraventas y, posiblemente, los altos precios alcanzados estén provocando que muchos compradores se retiren del mercado. La imposibilidad de generar nuevas bolsas de vivienda disponible podría provocar que esta tendencia bajista se mantenga en el tiempo”, señala Francisco Iñareta, portavoz de idealista.

El descenso del volumen de operaciones de agosto tras meses creciendo a doble dígito es debido, en opinión de Iñaki Unsain, director general de ACV Gestión Inmobiliaria, a que “agosto es un mes atípico". Subraya que lo relevante es la evolución anual: en lo que va de año, la media mensual supera las 60.000 compraventas, claramente por encima de las cifras de 2024, por lo que “podemos confirmar que el mercado está funcionando bien”.

Incide en que “no es que no se compre, es que no existe producto. Y mientras no se incentive la construcción de vivienda protegida, el acceso seguirá siendo un problema”. También para Robin Decaux, CEO de Equito, el mercado residencial español no sufre por falta de demanda, sino “por la escasez de oferta accesible”.

En la misma línea se pronuncia María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, para quien, a pesar del retroceso de agosto, “el mercado continúa mostrando un nivel de actividad excepcional, incluso durante el mes más débil del verano, lo que confirma la fortaleza estructural de la demanda y el impacto favorable de la moderación de los tipos de interés”.

Un descenso “relevante”

Por su parte, Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, reconoce que aunque no se trata de una caída “exagerada” de las compraventas, “sí es relevante”, ya que el mercado no veía cifras interanuales negativas desde julio del año pasado. Señala que los datos acumulados en un año natural, aunque “también retroceden ligeramente, siguen instalados en valores que superan claramente las 700.000 viviendas vendidas”.

Apunta que las cifras empiezan a mostrar “cierta moderación”, aunque “seguimos en niveles históricos”. La duda que ahora se plantea, en su opinión, es si esta tendencia se consolidará en los próximos meses, pero, aunque cree que los crecimientos cercanos al 40% parecen haber quedado atrás, “la situación de tipos de interés contenidos, la oferta escasa de vivienda y las expectativas de subidas de precios auguran un volumen de actividad elevado durante los próximos meses”.

Precios, al alza

En este escenario, los expertos auguran que el precio de la vivienda aún tiene recorrido al alza y que los compradores deberán enfrentarse a precios de adquisición cada vez más elevados. “La continuidad de la política monetaria expansiva del BCE podría provocar un incremento adicional de los precios, debido a que la oferta de vivienda no está creciendo al mismo ritmo que la demanda”, apunta María Matos. Una subida de precios que Robin Decaux calcula entre un 5,9 % y 8 %, impulsada “por la competencia sobre un stock cada vez más limitado”.