La fórmula que tienen los herederos para desalojar de la vivienda familiar a un coheredero

Vender un piso heredado entre varios hermanos puede ser una tarea sencilla o un quebradero de cabeza, todo depende del grado de consenso que exista entre los herederos. Si todos están decididos a vender, el procedimiento será simple y ágil. Pero ¿qué ocurre, por ejemplo, si en una herencia de cuatro hermanos, dos quieren vender y otros dos no? ¿Y si alguno de ellos reside en el inmueble? Existen algunas alternativas para resolver estos desacuerdos.

Pese a que existen tres alternativas para vender una casa que se ha recibido sin el apoyo de todos los herederos, lo cierto es que, la solución más conveniente financieramente hablando es llegar a un acuerdo entre los herederos para vender en condiciones de mercado. Sin embargo, si un heredero se niega a vender la casa, se puede realizar una extinción de condominio, vender el proindiviso o interponer una demanda judicial de división de la cosa común.

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Extinción de condominio

A través de la extinción de condominio de mutuo acuerdo, el heredero que no quiere vender se queda con la vivienda y compensa económicamente a los otros copropietarios por la parte que les corresponde. Podría entenderse como una compraventa entre herederos, aunque la fiscalidad es diferente a la de una compraventa y más barata.

Existe mucha polémica alrededor de la tributación de la extinción de condominio. En general, el Ministerio de Hacienda considera que si el valor de la vivienda al disolver la copropiedad es superior al que tenía cuando se heredó, quien no se queda con la propiedad debe tributar en el IRPF por esta ganancia patrimonial. A pesar de que varios tribunales están en desacuerdo, el Supremo se ha manifestado al respecto el 25/10/2022 y ha inclinado la balanza a favor del fisco. De esta manera, la extinción de condominio sí tributa en el IRPF por implicar un incremento en el patrimonio de quien no se queda con la vivienda.

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No obstante, como no existe una compraventa como tal, no tributa para la plusvalía municipal ni para el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).Esta opción es un poco más complicada si la casa heredada tiene una hipoteca. En este caso, quienes cedan su parte del inmueble dejarán de constar como propietarios en el Registro de la Propiedad, pero seguirán siendo titulares del préstamo hipotecario. Para resolver esta situación, el heredero que se queda con la vivienda tendría que pactar con el banco una novación y convertirse así en el único titular de la hipoteca.

Esto, sin embargo, no es tan sencillo, ya que se debe demostrar solvencia o presentar garantías. Además, el banco puede aceptar la eliminación del titular que cede la vivienda solo con ciertos requisitos, como que el nuevo titular acepte un aumento en los intereses de la hipoteca.

Venta de proindiviso

Si la extinción de condominio no funciona, los herederos que desean vender pueden transmitir su porcentaje de la propiedad a una empresa. Esto se conoce como venta del proindiviso y es un procedimiento completamente legal que está amparado por el Código Civil. Sin embargo, debes tener en cuenta sus desventajas antes de llevarlo a cabo. Sin embargo, esta opción tiene tres desventajas importantes:

• Precio más bajo: las empresas que compran proindivisos suelen pagar por ellos precios entre un 35% y un 50% más bajos que sus valores de mercado.
• Derecho de tanteo: si una empresa te hace una oferta por tu parte de la vivienda, los otros propietarios tienen prioridad para comprar tu parte del inmueble.
• Conflicto entre herederos: si la empresa compra el proindiviso, los otros herederos podrían molestarse por tener que compartir la propiedad con un desconocido.

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División de la cosa común

El propietario que quiere vender también puede acudir a un mediador para intentar un acto de conciliación. Pero si esto tampoco funciona, la última alternativa es recurrir a la Justicia interponiendo una demanda de división de la cosa común. Este procedimiento implica, en la mayoría de los casos, que el juez ordene la venta de la propiedad en subasta pública y divida entre los copropietarios las ganancias.

Esta opción, por su parte, genera importantes costes, y puede demorarse en el tiempo. Concretamente, los gastos asociados varían mucho según el caso, pero suelen ser muy altos, a lo que se suma que la casa se puede vender por un precio hasta un 30% más bajo que el de mercado. Además, la división de la cosa común puede tardar, por lo menos, un año en resolverse.