Un año después de la derogación de la Ley de Alquileres a través del DNU 70/2023 del Gobierno, el panorama del mercado de alquileres en Argentina se enfrenta a nuevos retos. La “libertad de contratación” introducida por este decreto mantiene dudas tanto en inquilinos como en propietarios respecto a cómo formalizar correctamente un contrato.
En un escenario de mayor oferta, especialmente en CABA —donde actualmente hay cerca de 16.000 inmuebles y se regresó a niveles históricos previos a la ley—, predominan las publicaciones en pesos. Con una economía diferente a la de hace 13 meses, el 90% de los contratos se establece en moneda local, aunque el DNU habilita el uso de todo tipo de monedas y ajustes.
A continuación, se presentan 8 tips para que propietarios e inquilinos puedan establecer un pacto de alquiler equilibrado y que evite conflictos futuros.
1. Establecer acuerdos detallados
Uno de los puntos destacados por la abogada Lucía Otegui es la flexibilidad en las nuevas reglas, donde ahora también es posible establecer el alquiler en cualquier moneda, lo cual “permite pactar en dólares, aunque siempre es clave asegurarse de que esto se establezca explícitamente, ya que el inquilino solo se libera de la deuda al pagar en la moneda pactada”, dijo a Infobae.
Además, se destaca que las cláusulas, como las actualizaciones de precio, deben ajustarse a lo convenido por las partes y reflejarse de manera precisa para evitar malos entendidos.
Por otro lado, en cuanto a las reparaciones, Jorge Resqui Pizarro, presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), sugirió que se indiquen en el contrato tanto las urgentes y como las no urgentes.
“Es recomendable definir las condiciones y plazos de resolución para evitar conflictos. También conviene incluir en el contrato la posibilidad de compensar alquileres si el inquilino asume costos con anuencia del dueño, así como establecer direcciones de correo electrónico para notificaciones”, comentó Resqui Pizarro.
2. Cuidado con las cláusulas de ajustes
Un tema frecuente de consulta para propietarios e inquilinos es el esquema de ajustes y su periodicidad. Para abordar este aspecto, se recomienda incluir una cláusula que contemple los casos en los que no se haya publicado el índice acordado para el ajuste, ya sea trimestral, semestral o con otra frecuencia.
Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario, dijo que “es aconsejable realizar ajustes cuatrimestrales o semestrales, especialmente ahora que la inflación disminuyó y los precios ya no suben con la misma intensidad que hasta mediados de 2024″.
Actualmente, los ajustes más comunes en los nuevos contratos se realizan bajo el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de Contratos de Locación (ICL). Generalmente, se acuerdan a 24 meses y se respaldan en el Código Civil y Comercial de la Nación
Este esquema beneficia tanto a propietarios como a inquilinos en el contexto actual. “Para los primeros, garantiza una actualización más frecuente acorde a la evolución económica, mientras que para los inquilinos permite evitar ajustes anuales elevados y distribuye los aumentos de manera más gradual, aportando previsibilidad en un mercado en transición”, aclaró Lo Valvo.
3. Garantías y rescisión
Detallar en el contrato el tipo y cantidad de garantías es fundamental, ya que no existe un límite definido.
Esto evita conflictos y asegura que ambas partes conozcan las condiciones desde el inicio.
“Respecto a las garantías no hay un límite en la cantidad, deben fijarlo las partes, indicando cuantas utilizarán y cuales, con una descripción detallada”, dijo Otegui.
La rescisión anticipada puede realizarse en cualquier momento, pero implica abonar el 10% de los valores de alquileres futuros.
4.Depósito en diferentes monedas
El depósito puede pactarse en diversas monedas o por varios meses, siempre que se acuerde entre las partes.
Otegui destacó la importancia de verificar que esta condición quede documentada en el contrato final para prevenir malentendidos.
5.Responsabilidad sobre expensas
El DNU 70/2023 eliminó la distinción entre expensas ordinarias y extraordinarias, lo que implica que el propietario debe asumir las extraordinarias, especialmente las aprobadas en asambleas de consorcio.
Resqui Pizarro subrayó que “es crucial especificar estas responsabilidades en el contrato para evitar futuros conflictos”.
6.Diferencias en contratos viejos y nuevos
Los contratos renovados antes del 29 de diciembre de 2023 siguen regidos por la normativa previa, según el principio de irretroactividad.
Otegui explicó que “los nuevos acuerdos, en cambio, deben ajustarse a lo estipulado por el DNU”.
Un ejemplo práctico: un contrato renovado en octubre de 2023 continuará bajo las normas anteriores, mientras que los firmados después de la fecha mencionada deben ceñirse al decreto vigente.
7.Documentar la condición del inmueble
Registrar el estado del inmueble al inicio del contrato es clave para prevenir disputas.
Resqui Pizarro recomendó incluir fotografías firmadas por ambas partes, con fechas correspondientes, y especificar si el inmueble se entrega pintado o con reparaciones pendientes. Esto establece expectativas claras para la devolución.
8.Asesorarse previamente
También es recomendable contar con asesoramiento profesional. Consultar con abogados especializados o inmobiliarias es esencial para evitar problemas legales.
“La revisión conjunta del contrato, preferentemente en reuniones presenciales, garantiza que todos los compromisos estén reflejados sin ambigüedades”, concluyó Otegui.