El precio de la vivienda en España no da tregua. Subirá un 12% en 2026, mientras que las compraventas retrocederán un 7,3 % en un mercado donde se construyen muchas menos casas de las que necesitan las familias españolas, según el informe Perspectivas y electricidad en el sector inmobiliario que BBVA Research publicado este martes.
El freno en las ventas no responde a una caída de la demanda, sino a que hay menos viviendas disponibles para comprar. España construye menos casas de las que necesita: las previsiones del Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntan a la creación de unos 220.000 nuevos hogares en 2026, pero solo se iniciarán 153.000 viviendas ese año. Esa brecha, que se repite ejercicio tras ejercicio, es la que empuja los precios al alza.
Para 2027, BBVA Research prevé que los precios moderen su escalada hasta el 5,7%, aunque seguirán por encima de lo que la mayoría de las familias puede asumir con facilidad. Las viviendas iniciadas ese año llegarán a 170.000, todavía por debajo de los 217.000 hogares que se crearán. El déficit acumulado de vivienda alcanzará las 807.000 unidades en 2026 y las 885.000 en 2027.
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El servicio de estudios del banco calcula que entre 2021 y 2027, la construcción solo habrá dado respuesta al 47 % de los hogares formados en ese periodo. De media, las viviendas terminadas en esos años cubrirán el 52 % de la demanda generada. Las comunidades autónomas con mayor crecimiento de población son también las que acumulan un mayor déficit de vivienda, aunque BBVA Research anticipa que el desequilibrio se moderará levemente en la mayoría de las regiones.
El ritmo de construcción, insuficiente en el corto plazo
Los visados de obra nueva crecerán un 10,1% en 2026 y un 12,6% en 2027, lo que llevará la inversión en construcción residencial al 5,7% del PIB este año y al 6% el próximo. Pese a esa mejora, el ritmo de construcción no será suficiente para equilibrar el mercado a corto plazo.
Varios factores encarecen además el proceso de construir. La escasez de mano de obra cualificada, el bajo crecimiento de la productividad y la posibilidad de un nuevo repunte en el precio de los materiales —en parte por las tensiones comerciales internacionales— pueden frenar nuevos proyectos o hacerlos inviables. La compra de vivienda por parte de extranjeros, impulsada en parte por la incertidumbre geopolítica global, también seguirá sosteniendo la demanda, aunque las restricciones de oferta limitarán el avance del número de transacciones.
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Los tipos de interés, que permanecerán en niveles relativamente bajos, facilitarán el acceso a las hipotecas. No obstante, el menor ritmo de creación de empleo y la recuperación aún moderada del poder adquisitivo de los salarios restarán algo de impulso a la demanda.
Sobre el Plan Estatal de Vivienda, BBVA Research valora positivamente su mayor dotación presupuestaria, el giro hacia la construcción de un parque público permanente y las medidas para fomentar la industrialización del sector y la urbanización de suelo. Aun así, el informe advierte de que esas medidas no bastarán por sí solas para cerrar el déficit residencial: los recursos disponibles siguen siendo insuficientes y la efectividad del plan dependerá de la coordinación entre administraciones y de la capacidad de atraer inversión privada.