Qué hacer si compras una vivienda y te arrepientes: vendarla antes de tiempo puede tener consecuencias económicas

Comprar una vivienda suele vivirse como un punto de inflexión vital: estabilidad, proyecto de futuro y una de las mayores inversiones económicas que se realizan a lo largo de la vida. Sin embargo, no siempre la ilusión inicial se mantiene intacta. El arrepentimiento tras comprar una casa es más común de lo que se piensa y puede aparecer tanto antes como después de firmar ante notario. Factores emocionales, falta de información o decisiones tomadas con prisas pueden convertir una compra ilusionante en una fuente de dudas y preocupación.

El primer escenario habitual se da cuando el comprador se arrepiente antes de que se formalice la compraventa. En este punto, lo más frecuente es que ya exista un contrato de reserva o contrato de arras, un acuerdo previo en el que se fijan las condiciones básicas de la operación y las consecuencias si alguna de las partes decide no seguir adelante.

En función del tipo de arras firmado, las implicaciones cambian, aunque lo más habitual es que, si es el comprador quien se echa atrás, pierda la cantidad entregada como señal. Este dinero suele quedarse en manos del vendedor como compensación por la ruptura del acuerdo. La clave aquí está en revisar con detalle qué se ha firmado y entender que, aunque todavía no haya escritura pública, el compromiso ya tiene efectos económicos.

El arrepentimiento antes de la firma suele estar motivado por una reflexión más reposada tras la euforia inicial. La falta de ahorros para afrontar reformas, dudas sobre la ubicación o la sensación de que la vivienda no encaja del todo con las necesidades reales son algunos de los detonantes más habituales. En un mercado competitivo, donde muchas operaciones se cierran con rapidez, no es extraño que estas dudas aparezcan.

Arrepentirse después de firmar la compraventa

El segundo gran escenario es el arrepentimiento después de haber firmado la compraventa. Aquí la situación es más compleja, ya que la operación está cerrada legalmente. Uno de los motivos más frecuentes son los llamados vicios ocultos: defectos graves que no son visibles a simple vista. Humedades estructurales, problemas en instalaciones o fallos constructivos importantes suelen estar detrás de este tipo de conflictos.

El Código Civil protege al comprador frente a estos supuestos y establece que el vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que hagan la vivienda impropia para su uso o reduzcan de forma significativa su valor. El plazo para reclamar es de seis meses desde la firma del contrato, siempre que se cumplan las condiciones legales.

Más allá de los aspectos legales, el arrepentimiento tras la compra suele tener un fuerte componente práctico. Subestimar los costes reales es uno de los errores más habituales: impuestos, gastos notariales, reformas necesarias o mantenimiento acaban pesando más de lo previsto. También influye la elección de una ubicación poco adecuada, ya sea por comunicaciones, servicios o cambios en las circunstancias personales.

Vender la vivienda como alternativa

Cuando el arrepentimiento ya es un hecho y no existe una vía clara de reclamación, una de las opciones que se plantea es vender la vivienda. Esta decisión exige un análisis detallado de los costes asumidos y de los que aún están por venir. A la compra se suman gastos que no siempre se recuperan, y a la venta hay que añadir impuestos como la plusvalía municipal, honorarios de intermediación o los costes de cancelar la hipoteca en el registro.

Aunque no existe un plazo mínimo legal para vender una vivienda tras comprarla, el tratamiento fiscal sí varía en función del tiempo transcurrido. A efectos de Hacienda, una vivienda solo se considera habitual cuando ha sido residencia del propietario durante al menos tres años.

Si la venta de la vivienda se produce antes de ese periodo y genera una ganancia patrimonial, la operación tributará en el IRPF. Este detalle, que muchas veces pasa desapercibido, puede inclinar la balanza entre aguantar una situación incómoda durante un tiempo o asumir el impacto fiscal de vender antes de lo previsto.