El acceso a una vivienda digna se ha consolidado como el principal quebradero de cabeza para los españoles. Así lo reflejan las últimas encuestas del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), que sitúan la vivienda como la mayor preocupación social, por delante incluso de otros temas como el empleo o la inflación. Y no es para menos. El precio medio del alquiler cerró 2025 con un aumento del 8,5% interanual, en un contexto de escasez de oferta, alta demanda y desigualdades territoriales. Con este panorama, las políticas de vivienda, y en especial las enfocadas al alquiler, se han convertido en una prioridad dentro del debate político.
Desde la llegada de Pedro Sánchez a La Moncloa en 2018, el Gobierno ha prometido regular un mercado que durante años se quedó en un segundo plano, y que hoy afronta precios récord y millones de contratos de alquiler a punto de vencer. Algunas de esas promesas se han traducido en leyes, planes y ayudas concretas. Pero otras, como la construcción masiva de vivienda pública para alquiler asequible, avanzan más despacio de lo esperado.
La Ley de Vivienda, el gran hito normativo
Uno de los principales cambios estructurales llegó en mayo de 2023 con la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, la primera gran norma estatal del Ejecutivo que aborda de manera integral el derecho constitucional a la vivienda, y especialmente en el mercado del alquiler.
Su medida más conocida es la posibilidad de limitar los precios en las denominadas zonas tensionadas. Es decir, aquellos territorios donde el coste del alquiler crece muy por encima de los ingresos de la población. Mediante un índice de referencia, las comunidades autónomas pueden fijar topes a las rentas, especialmente en el caso de grandes propietarios. Por el momento, las únicas regiones que han declarado zonas tensionadas han sido Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias, sumándose también Canarias.
Esta Ley también introdujo una definición nunca antes vista en el ordenamiento español, la del “gran tenedor”, identificado como quien posee más de diez viviendas. A estos propietarios se les imponen obligaciones adicionales, como ofrecer alternativas de alquiler social antes de iniciar un proceso de desahucio cuando hay situaciones de vulnerabilidad. Además, la norma reforzó la protección de los inquilinos, amplió la estabilidad de los contratos y limitó ciertas prácticas abusivas.
Incentivos fiscales y estabilidad contractual
Después, el Gobierno ha puesto el foco en el uso de la fiscalidad como herramienta para contener las subidas de precios. El pasado lunes, el Ejecutivo anunció un nuevo real decreto ley que introduce incentivos en el IRPF para los propietarios que opten por renovar los contratos ya existentes a precios moderados, o firmar nuevos alquileres estables y asequibles. Con esto, se pretende premiar fiscalmente a quienes contribuyan a ampliar la oferta y a dar continuidad a los contratos, en un mercado donde cada año cientos de miles de familias se ven obligadas a renegociar sus rentas.
Así, esta medida busca ofrecer mayor certidumbre a jóvenes y hogares con ingresos medios, uno de los colectivos más afectados por la volatilidad del alquiler. Y, al mismo tiempo, se pretende reducir la presión especulativa sin recurrir exclusivamente a prohibiciones.
El cerco a los alquileres de temporada y por habitaciones
Otro de los frentes abiertos es el cada vez más frecuente uso del alquiler de temporada como vía para esquivar la regulación del alquiler residencial. En las grandes ciudades, esta modalidad se ha multiplicado en los últimos años, dando lugar a contratos cortos que se renuevan de forma recurrente y con subidas continuas de precio. El Ejecutivo ha anunciado una regulación específica para evitar este uso fraudulento, por la que se extiende el control de rentas a los contratos temporales cuando exista una voluntad real de residencia habitual, especialmente en zonas declaradas tensionadas.
En la misma línea, el Gobierno pretende regular el mercado del alquiler de habitaciones. La fragmentación de pisos para maximizar los ingresos se ha convertido en una práctica muy extendida en áreas urbanas con alta demanda. La nueva regulación equiparará las garantías de estos contratos a las del alquiler tradicional, y limita el precio total de las habitaciones al que tendría la vivienda completa, para evitar así incrementos encubiertos.
Avances y retos en vivienda asequible
Pero la promesa más ambiciosa de Sánchez en materia de alquiler fue la de la creación de un gran parque de vivienda asequible. Durante la campaña de 2023, el presidente habló de 184.000 viviendas públicas. Dos años después, a finales de 2025, el propio Gobierno reconoció que una parte importante de las actuaciones corresponde a proyectos impulsados en colaboración con las comunidades autónomas y los ayuntamientos, o a iniciativas ya previstas con anterioridad.
Según afirmó la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, hace unos meses, se han movilizado algo más de 80.000 viviendas dentro del Plan de Vivienda en Alquiler Asequible, mediante cientos de acuerdos con administraciones territoriales. Ahora, el avance de las obras de la Operación Campamento en Madrid, que prevé más de 10.000 viviendas públicas blindadas frente a la especulación, se presenta como uno de los ejemplos más visibles de este impulso, ahora canalizado a través de Casa 47, la nueva empresa estatal de vivienda.
Ayudas directas y planes estatales
En paralelo, el Gobierno ha desplegado ayudas económicas para amortiguar el impacto del alquiler en los hogares más vulnerables. El Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 articuló subvenciones al alquiler, el Bono Alquiler Joven, y programas específicos para víctimas de violencia de género, personas sin hogar o familias desahuciadas, que pueden cubrir incluso la totalidad de la renta y los suministros.
A finales de 2025, además, se activaron medidas para reconvertir viviendas turísticas irregulares en alquiler habitual, tras la implantación del Registro de Arrendamiento y el refuerzo del papel de las comunidades de vecinos. También se anunció una ayuda de hasta 30.000 euros para jóvenes menores de 35 años en régimen de alquiler con opción a compra de vivienda protegida, una fórmula con poco alcance por la limitada oferta de este tipo de viviendas sociales. Esta medida se integrará en el futuro Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, aún pendiente de aprobación.
Con todo, el Gobierno ha intentado intervenir un mercado históricamente desregulado, y situar la vivienda en el centro de la agenda pública, siguiendo la línea del descontento general de los españoles. Sin embargo, los precios cada vez más elevados y la lentitud en la entrega de viviendas públicas dejan ver que el problema está lejos de resolverse.