Vender una vivienda que aún tiene una hipoteca pendiente es una operación frecuente en España. Normalmente se debe a motivos como mudanzas por trabajo, cambios familiares o la búsqueda de un hogar que se adapte más a las nuevas circunstancias del propietario.
Aunque pueda parecer una transacción relativamente sencilla, este proceso requiere cumplir una serie de requisitos legales y realizar cálculos previos para evitar problemas financieros.
La ley obliga a saldar la hipoteca antes de vender la casa
En España, la ley no permite vender una vivienda hipotecada y que el antiguo propietario siga pagando ese préstamo. Por eso, para vender un piso con hipoteca, el propietario debe saldar la hipoteca antes de la venta o, si el banco lo autoriza, traspasar la hipoteca al comprador y convertirle en el nuevo titular del préstamo.
Según datos del INE, en el último año se formalizaron 423.761 hipotecas sobre viviendas, lo que supone aproximadamente dos tercios del total de operaciones de compraventa.
Cancelación de la hipoteca: el método más frecuente
La opción más habitual es la cancelación de la hipoteca. En este caso, el vendedor utiliza el importe recibido en la transacción para liquidar la deuda pendiente con el banco. Una vez abonada, se debe gestionar la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad para eliminar cualquier carga sobre el inmueble.
Este sistema resulta sencillo si el valor de venta supera la deuda pendiente, permitiendo cancelar el préstamo en el mismo acto de compraventa.
Según Business Insider, la agencia inmobiliaria Arxus recomienda calcular previamente la diferencia entre el importe de la hipoteca pendiente y el precio de venta actual. Si el precio es superior, el propietario podrá cancelar la deuda sin dificultades. Si, en cambio, el importe pendiente es mayor que el valor de venta, será necesario negociar con la entidad financiera la conversión de la deuda restante en un préstamo personal.
Subrogación: el comprador asume el préstamo
Otra alternativa, menos habitual pero posible, es la subrogación hipotecaria. Aquí, el comprador asume el préstamo existente, convirtiéndose en el nuevo titular. Esta operación requiere aprobación previa de la entidad bancaria, que revisará la solvencia y perfil del nuevo deudor.
La web Doctor Property destaca que la subrogación puede ahorrar gastos de cancelación y constitución de un nuevo préstamo, aunque puede presentar inconvenientes para el comprador si las condiciones originales de la hipoteca no resultan atractivas.
La opción de la hipoteca puente
Existe también la posibilidad de recurrir a una hipoteca puente, una figura que permite acceder a la financiación de una nueva vivienda mientras se vende la anterior. Esta fórmula combina ambas hipotecas en un único préstamo, otorgando liquidez al vendedor para la adquisición sin obligarle a vender de inmediato. Cabe destacar que un posible impago podría suponer el embargo de ambos inmuebles.
Recomendaciones sobre el mercado hipotecario
Antes de decidir entre cancelar o subrogar un préstamo, las agencias inmobiliarias aconsejan analizar detenidamente la diferencia entre la deuda hipotecaria y valoración actual del piso, así como las condiciones que ofrece el banco para cada alternativa.
Sea cual sea la opción elegida, es fundamental solicitar asesoramiento profesional y calcular con exactitud todos los gastos derivados del proceso para evitar imprevistos.
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