La propiedad, cada vez más lejos en términos de salario. (NA)
La propiedad, cada vez más lejos en términos de salario. (NA)

Un informe de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) analizó el índice de salario real respecto del valor de un metro cuadrado de vivienda construida. Con el avance del dólar en el recorrido de 2018, la elevada inflación y la valuación de las propiedades en divisas, los ingresos son cada vez más escasos para acceder al techo propio.

El estudio de la UADE indicó que "en mayo de 2018 el salario real vuelve a experimentar un deterioro en términos del porcentaje de metro cuadrado, siguiendo la tendencia del año, tanto para departamentos nuevos como usados".

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Detalló que el salario real medido en mayo de 2018 "permitió comprar el 36,2% de un metro cuadrado en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires para viviendas nuevas", que concentra la oferta en el distrito porteño. En sentido inverso, esto implica que se necesitan 2,76 salarios reales para adquirir un metro cuadrado a estrenar.

"Situación similar se verificó para viviendas usadas, aunque en menor proporción que para el caso de las nuevas, en donde el poder de compra del salario registrado en mayo de 2018 representó el 42,2% de un metro cuadrado, que implicaría contar con 2,37 salarios reales" por metro construido.

Así, el poder de compra de los ingresos respecto del valor de las propiedades se encuentra en su nivel más bajo desde 2010, año base para la medición.

El ISRV (Índice del salario real en función del valor del M2) de la UADE presentó en mayo un descenso del 18,7% para el caso de una vivienda nueva, en comparación al mismo mes de 2018. ¿La explicación? La caída fue resultado de una menor remuneración promedio en dólares de los trabajadores registrados del sector privado (-3,4% interanual) como así también de un aumento en el precio de las unidades nuevas (+18,8% interanual). En esta medición la institución determinó que el tipo de cambio nominal aumentó un 28,9% interanual, de $15,70 en mayo de 2017 a $20,20 un año después.

"Cabe concluir que durante mayo de 2018 los salarios medidos en dólares cayeron mientras que los precios de los departamentos nuevos y usados se incrementaron, valuados ambos en igual moneda", puntualizó el informe.

Estas variaciones llevaron a que el salario real haya podido comprar en mayo pasado, el 36,2% de un metro cuadrado en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires, proporción inferior a la registrada en igual mes de 2017 (44,6%).

Situación similar se verifica para el caso de viviendas usadas: el ISRV de la UADE muestra un descenso interanual de 14,4% y "en consecuencia, el poder de compra del salario respecto de esta segunda clase de viviendas registrado en mayo de 2018 se redujo al 42,2% de un metro cuadrado en relación al 49,3% de mayo de 2017".

Un escenario similar se da en el mercado de alquileres, donde los salarios perdieron terreno respecto del monto involucrado en los contratos de renta, que al cierre del primer trimestre del año se encarecieron en torno al 35% anual, según la Dirección General de Estadísticas del Gobierno de la Ciudad.

La consultora especializada Reporte Inmobiliairo  señaló que "la caída en la rentabilidad del alquiler, que se redujo del 5,5% del año pasado al 3,5% actual, evidencia también el desfasaje provocado por el salto del tipo de cambio en las cotizaciones de los departamentos en venta por efecto de tratar de mantener la nominalidad de los valores de venta".

HASTA MAYO HUBO SUBA DE PRECIOS

Las cotizaciones de las viviendas en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires continuaron encareciéndose en dólares, aún cuando en el quinto mes del año ya se observaba una profundización de la devaluación.

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Según la UADE, las unidades ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados, valores superiores a los del mismo mes de 2017. En tales zonas para el segmento "a estrenar", los precios del metro cuadrado rondaron entre los USD 3.962 (Recoleta) y los USD 3.831 (Núñez).

Cabe destacar que, según las estimaciones del Instituto de Economía de la casa de estudios, el promedio simple del precio de oferta del metro cuadrado para el conjunto de barrios relevados es USD 2.932 (12,2% mayor respecto de mayo de 2017) para los departamentos nuevos y USD 2.529 para los usados (9,9% mayor, en igual comparación de períodos).

Fuente: UADE, en base a datos de medios gráficos e internet.
Fuente: UADE, en base a datos de medios gráficos e internet.

Dentro de la muestra seleccionada, de más de 9.000 unidades, los valores de departamentos nuevos en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez crecieron en un 19,7%, 17,5%, 19,6% y 18,3% respectivamente al comparar mayo de 2018 respecto de mayo de 2017. Por su parte, las unidades usadas también registraron precios promedios en ascenso: en Núñez (+17,5%), Palermo (+11,1%), Belgrano (+11,6%) y Recoleta (+11,2%) para igual período.

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Esta claro que un dólar que se encareció 50% en el último semestre cambió las condiciones imperantes en el el mercado de vivienda, movimiento que hace prever una brusca desaceleración de la actividad en los próximos meses.

Reporte Inmobiliario aportó que "el mercado inmobiliario se encuentra atravesando nuevamente una situación de contracción. Si bien, la misma no es acusada aún en las cifras de las escrituras, el desencuentro actual entre la oferta y demanda sin duda se reflejará en los datos de este recién comenzado segundo semestre del año".

El análisis de la consultora que dirigen Germán Gómez Picasso y José Rozados describió "un mercado que había sido revitalizado por el crédito hipotecario, luego de tres años consecutivos que fueron los peores de los que se tenga registro, corre el riesgo de repetir esos escasos niveles de actividad en la última parte de este 2018″.

Justamente fue el mes de mayo, último relevado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el que registró un inédito número de escrituras respaldadas por hipotecas, 1.607 de actos, que representaron el 27,7% del total de registros en el mes.

El impulso de la suba del precio de las propiedades en dólares observado hasta mayo pasado, junto con el flujo de préstamos para la vivienda, que todavía no había acusado el impacto de la devaluación, permitieron que los montos en dólares involucrados en la operatoria inmobiliaria prácticamente se duplicaran en el ámbito porteño en el quinto mes del año, para superar los 800 millones de dólares.

Por ese motivo, ya se anticipa un descenso de la participación de hipotecas en la operatoria y un "retasado" de las propiedades, en caso de mantenerse la dinámica alcista del tipo de cambio con el correr de los meses.

Traducido a pesos, el salto de los valores de los inmuebles fue de casi 90% en términos interanuales, cuando los salarios evolucionaron a una tasa inferior a 30 por ciento.

"A tamaño salto en el precio de la propiedad provocado por el tipo de cambio más la apreciación en dólares de la propiedad que se dio hasta mayo cercano al 10% interanual, debe sumarse el aumento de las tasas de interés de los créditos bancarios, que buscaron la corrección hacia un nivel más acorde a la actual coyuntura financiera", determinó Reporte Inmobiliario.