El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio puso en consulta pública un proyecto de decreto que establece, por primera vez de manera detallada, las condiciones mínimas de protección para las personas que habitan en zonas donde se desarrollen proyectos o programas de renovación urbana.
La norma busca llenar un vacío en la regulación vigente que, según el propio documento, no contemplaba mecanismos concretos para proteger el derecho a la vivienda de quienes ya residían en esas áreas antes de que llegaran los proyectos.
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La norma aplica en municipios y distritos con más de 500.000 habitantes y en proyectos que tengan un área superior a una hectárea. En Colombia, eso incluye ciudades como Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Bucaramanga, entre otras.
¿A quién protege el decreto?
El decreto distingue tres tipos de residentes. En primer lugar, están los propietarios o poseedores de una vivienda familiar que vivan dentro del área del proyecto. En segundo lugar, quienes residan allí pero no sean propietarios ni poseedores, es decir, los arrendatarios o tenedores.
Y en tercer lugar, los llamados “propietarios originales”, que el decreto define como quienes acrediten propiedad o posesión y residencia en el momento en que se inicie cualquier actuación dirigida a la formulación o ejecución del proyecto, incluyendo la compra de predios por parte de promotores.
Esta última definición es relevante porque, como señala el texto, “los promotores de los proyectos pueden optar por comprar inmuebles para agilizar la gestión o para contar con mayorías dentro de las instancias de decisión”. Al fijar una fecha de corte desde el inicio de cualquier actuación pública o privada, el decreto busca evitar que residentes originales queden sin protección por haber vendido antes de que el proyecto fuera oficial.
Qué derechos tienen los propietarios moradores
Quienes sean propietarios o poseedores y vivan en el área del proyecto tendrán derecho a recibir información detallada y periódica desde el inicio sobre el diseño, aprovechamientos urbanísticos, costos y cronogramas. Podrán asociarse con otros propietarios, participar en la definición del esquema de distribución de cargas y beneficios, y vincularse al negocio fiduciario que respalde el proyecto.
El punto central es la vivienda de reemplazo. El decreto establece que los propietarios moradores “deberán recibir una vivienda de remplazo que les permita permanecer en el ámbito del proyecto y, además, que no sean desmejoradas sus condiciones de vida”. También tendrán derecho a vivienda transitoria mientras dure el proceso, y al reconocimiento de los gastos de traslado.
La norma fija una condición determinante para los proyectos privados que quieran usar la figura de expropiación con concurrencia de terceros: “Si la estructuración del proyecto muestra que no es posible asegurar la entrega de las viviendas de remplazo requeridas (...) no habrá lugar al uso de las facultades para expropiar por parte de las entidades públicas competentes”.
Qué pasa con los arrendatarios
Los tenedores, que no son propietarios ni poseedores, tienen derechos más acotados. El decreto les garantiza información sobre cronogramas y plazos, acompañamiento para buscar otra vivienda, y orientación sobre programas de subsidios de vivienda o alquiler.
No tienen derecho a vivienda de reemplazo, pero el decreto sí obliga a que no se desmejoren sus condiciones de vida conforme al plan de gestión social del proyecto.
Cuando un privado quiera acudir a la expropiación a través de entidades públicas, el contrato que firme con la entidad debe incluir la identificación y caracterización socioeconómica de los moradores, los recursos destinados a financiar los mecanismos de protección, y la obligación de construir las viviendas de reemplazo necesarias.
El derecho de preferencia para seleccionar esa vivienda debe ejercerse antes de que se abran las ventas a terceros, con un plazo mínimo de tres meses desde la oferta formal.
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