Terremoto en Perú: Si tu departamento queda inhabitable o el edificio colapsa, ¿qué pasa con tu propiedad?

La ocurrencia de sismos de gran magnitud en países vecinos como Venezuela y Colombia, así como temblores de menor intensidad pero con consecuencias mortales y daños materiales en la región centro del Perú, ha vuelto a poner en agenda las dudas sobre la seguridad y el destino de los departamentos en el país.

Lima, ciudad que atraviesa un auge inmobiliario sin precedentes, no ha experimentado un terremoto de gran escala desde 1974. ¿Qué sucedería con la propiedad, la deuda y la inversión de miles de familias si un sismo mayor afectara la capital hoy?

Terremoto en Lima: ¿Qué sucede con la propiedad y el terreno tras el colapso?

Cuando un edificio colapsa por un sismo en Perú, el derecho de propiedad sobre los departamentos se extingue junto con la edificación. “Si lo vemos de manera general, cuando el bien se destruye, se acaba el derecho de propiedad”, explica Carlos Acosta Olivo, profesor de Derecho Civil.

Lo único que permanece es el terreno donde se levantaba el edificio, que pasa a ser un bien común de los antiguos propietarios, distribuido según el porcentaje de participación que cada uno tenía registrado.

La administración de ese terreno recae en la junta de propietarios, que debe tomar acuerdos para decidir los pasos a seguir. Una opción es la reconstrucción del edificio, pero los costos suelen ser muy elevados y deben ser asumidos proporcionalmente por los copropietarios.

Además, el reparto del valor del terreno se realiza de acuerdo con la cuota de participación de cada propietario, sin importar la suma de metros cuadrados de departamentos, estacionamientos o depósitos.

Acosta advierte que la normativa municipal exige una relación entre el número de departamentos y estacionamientos, lo que puede afectar la lógica de reparto y la futura reconstrucción.

¿Y si hay daños parciales, como afectaciones en los primeros pisos o en las columnas estructurales? La junta de propietarios tiene la facultad de tomar decisiones pragmáticas para financiar reparaciones colectivas. En cambio, los daños interiores a departamentos individuales corresponden a cada propietario afectado.

Por ejemplo, el refuerzo de columnas podría costar entre S/120,000 y S/150,000; si el edificio tiene 300 departamentos, cada propietario aportaría alrededor de S/400.

Esta lógica legal y operativa en caso de terremoto es válida para otros eventos de gran impacto, como tsunamis o caídas de meteoritos. En todos estos escenarios, la gestión colectiva del terreno y la búsqueda de soluciones consensuadas se convierten en el principal camino para los propietarios.

Solo sería posible reclamar a la constructora si una pericia demuestra fallas estructurales o incumplimiento de normas técnicas; en caso contrario, el evento se considera fuerza mayor y limita la acción legal directa.

Y si el sismo destruye mi edificio, ¿qué pasa con el crédito hipotecario?

Cuando un edificio colapsa, el crédito hipotecario sobre ese inmueble no desaparece automáticamente. Alain Di Natale, Secretario Ejecutivo de la Defensoría del Cliente Inmobiliario (DCI), señala que los bancos suelen exigir la activación del seguro contra daños del inmueble para cubrir la deuda pendiente.

“El banco exigirá la activación de la póliza de seguro contra daños del inmueble”, remarca. Si el monto asegurado supera la deuda, el excedente se entrega al propietario, pero si no existe seguro, la persona queda obligada a seguir pagando un crédito por un bien que ya no existe.

Di Natale subraya que existen dos tipos de seguros vinculados a la compra de un departamento: el seguro de daños, que protege el bien ante siniestros como terremotos, y el seguro de desgravamen, que cubre el saldo de la deuda en caso de fallecimiento o invalidez del titular del crédito.

Esta cobertura adicional representa una protección financiera para la familia, ya que evita que los herederos queden con la obligación de pagar una deuda tras un desastre o una tragedia personal.

En algunos casos, si ocurre un siniestro total, el banco podría aceptar la sustitución de la garantía hipotecaria por otro inmueble que el propietario disponga. “El propietario puede regarantizar con otro bien si tiene capacidad”, afirma Di Natale, aunque advierte que esta alternativa depende de la política de cada entidad financiera y de la valoración del nuevo bien ofrecido.

No obstante, también está la cuestión de la informalidad. Di Natale advierte que la falta de planificación urbana y el incumplimiento de normas técnicas han generado un parque inmobiliario especialmente frágil ante los sismos.

“Las edificaciones informales quedan fuera del alcance efectivo de los seguros y los mecanismos legales de protección”, sostiene, lo que expone a sus propietarios a una pérdida patrimonial total ante un desastre.

Contratar un seguro de vivienda, en realidad, no es tan caro

Tras el terremoto de Ica en 2007, muchas familias en Perú descubrieron que los seguros de vivienda solo cubrían el valor de reconstrucción y no el valor comercial de la propiedad. Raúl del Solar Velando, gerente comercial de CESCE Perú, advierte que esta diferencia puede dejar a los propietarios con una indemnización insuficiente tras un desastre.

Contrario a la creencia popular, Del Solar sostiene que el seguro domiciliario básico —que cubre incendio y terremoto— no es costoso, y explica que solo representa alrededor del 0.2% del valor de la propiedad al año.

Del Solar cuestiona la falta de cultura aseguradora en el país, donde muchas personas dejan de pagar el seguro al terminar de cancelar el crédito hipotecario, lo que califica como una “negligencia total”.

Como recomendación, propone que las compañías de seguros y el Estado promuevan productos básicos y simples, de fácil contratación y con coberturas esenciales, similares al modelo del SOAT. “Mientras más personas tengan seguro, más barato será por la competencia”, apunta.

Además, sugiere que eliminar el IGV en los seguros domiciliarios podría hacerlos aún más accesibles y facilitar el acceso a la protección patrimonial para más familias.

La prevención, piedra angular para vivir frente a la Placa de Nazca

En esta línea, Kelly Ana María Taboada, especialista en derecho inmobiliario, destaca la importancia de la prevención al momento de adquirir un inmueble, especialmente en un país con alta exposición sísmica.

Subraya que antes de concretar una compra, los futuros propietarios deben realizar un proceso de due diligence exhaustivo, que incluya la revisión de la documentación legal, el análisis del estudio de suelos, la verificación de la zonificación y la investigación sobre la reputación de la inmobiliaria o constructora.

Taboada enfatiza que la redacción y revisión del contrato de compraventa debe adaptarse a cada caso, incorporando cláusulas específicas que contemplen escenarios de fuerza mayor, como terremotos.

“Es fundamental negociar cláusulas preventivas con la inmobiliaria para no quedar desprotegido ante un evento imprevisto”, explica. Dejar estos aspectos fuera del contrato puede derivar en largos y costosos procesos judiciales en caso de siniestro, además de aumentar el riesgo de pérdida patrimonial.

Para quienes no cuentan con los conocimientos legales necesarios, Taboada recomienda buscar asesoría profesional antes de firmar cualquier acuerdo. “Cada operación inmobiliaria merece una evaluación detallada. Consultar a un especialista puede marcar la diferencia entre invertir de forma segura o quedar expuesto a situaciones que podrían haberse prevenido”, concluye.