Las propiedades en Lima resultan caras por una mezcla de alta demanda urbana y oferta limitada: la ciudad atrae migración interna y compradores respaldados por programas y créditos (como Mivivienda), mientras que hay poco suelo disponible en distritos consolidados y escasa construcción nueva donde más se paga, lo que presiona los valores por m². A eso se suman costos elevados de materiales y obra, inversión especulativa en lotes y proyectos, y factores macroeconómicos que encarecen insumos y mantienen la percepción de la vivienda como resguardo de valor. Por esta razón, resulta muy atractivo comprar inmuebles a menor costo del promedio, lo cual se puede hacer en algunos distritos de Lima.
Hasta el último mes, de acuerdo a un informe de Urbania, el valor promedio de las viviendas en Lima se sitúa en S/ 6.804 por metro cuadrado, registrando una leve baja de 0,2% en septiembre. En lo que va del 2025, los precios acumulan un aumento de 0,9%, cifra menor al avance de la inflación, lo que implica una reducción real de 0,4%. Las unidades más compactas son las que más se han encarecido durante el año. Un departamento estándar de dos dormitorios y 60 m² alcanza un costo aproximado de S/ 424 mil, mientras que uno de tres habitaciones y 100 m² bordea los S/ 653 mil.
Conoce los 5 distritos más baratos para comprar un departamento
Dentro de los distritos con los precios más bajos por metro cuadrado, San Martín de Porres encabeza la lista con un valor promedio de S/ 2.953 por m², mostrando un aumento mensual de 1,4% pero una caída anual de 4,8%. Le sigue el Callao, donde el metro cuadrado se ubica en S/ 3.353, con una ligera baja mensual de 0,5% y un descenso anual de 6,6%. En tercer lugar, se encuentra San Juan de Miraflores, con S/ 3.434 por m², que experimenta un retroceso mensual de 1,6% y una pérdida anual de 1,3%.
Por debajo de estos, aunque todavía entre los distritos más accesibles, se sitúan Los Olivos, con un precio de S/ 3.651 por m², que no muestra variación mensual, pero registra una baja anual de 3,0%, y Bellavista, cuyo valor asciende a S/ 4.232 por m², destacando por un avance mensual de 3,5% y un repunte anual de 0,9%.
¿Comprar un departamento para alquilarlo? Así va la rentabilidad anual
La rentabilidad anual promedio del alquiler en Lima alcanza el 5,27%, lo que significa que se necesitarían alrededor de 19 años de renta para recuperar el valor de compra de una propiedad, cifra que representa una reducción de 4,5% respecto al año anterior. Dentro del mercado limeño, Lince Comercial destaca como la zona más atractiva para los inversionistas interesados en obtener ingresos por alquiler.
A continuación, te compartimos la lista completa de Urbania en cuanto rentabilidad por distrito se trata:
- Cercado de Lima: 6,4%
- Surquillo: 5,9%
- Lince: 5,8%
- San Miguel: 5,7%
- Chorrillos: 5,6%
- La Molina: 5,5%
- Magdalena del Mar: 5,5%
- Jesús María: 5,4%
- Pueblo Libre: 5,3%
- Lima Index: 5,3%
- San Borja: 5,2%
- Barranco: 5,1%
- Los Olivos: 5,1%
- Miraflores: 5,0%
- San Isidro: 5,0%
- Santiago de Surco: 4,9%