Barrios privados: cómo los afecta el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación

Fueron denominados conjuntos inmobiliarios y deben someterse a la nueva normativa. Por no hacerlo, la AFIP les está quitando ventajas impositivas, los jueces desconocen el carácter de título ejecutivo a la deuda por expensas y ya están subiendo los gastos y las expensas. Además, los bancos les negarían créditos a los propietarios, y por la falta de adecuación las propiedades están perdiendo valor.

El consorcio es una persona jurídica, no es una sociedad comercial o un club o una asociación civil. En esta línea de pensamiento está orientado el nuevo Código, que determinó que los countries y los barrios cerrados ahora se llaman conjuntos inmobiliarios y desde agosto de 2015 los conjuntos inmobiliarios son consorcios, los lotes son unidades funcionales, y los dueños de cada casa, copropietarios. Adecuarse significa ajustar la realidad de cada barrio al nuevo derecho real. La ventaja de adecuarse voluntariamente es que los mismos copropietarios podrán regular sus derechos y las normas de convivencia dentro de su propio barrio. Los que no lo hagan deberán someterse a la voluntad de un juez en caso de controversia.

Los barrios que no se han adecuado al nuevo código están en situación de infracción frente a la ley. Algunos perjuicios que ya están sucediendo:

-La AFIP está quitando las exenciones de IVA y ganancias a las sociedades anónimas administradoras. Por eso, los barrios sin la exención comenzarán a abonar el 35% del impuesto a las ganancias, trasladado al gasto total de expensas.

-Por otro lado, los jueces no le reconocen el carácter de título ejecutivo al cobro de las expensas dentro de countries y barrios cerrados, por no ser consorcio, o sea, por no adecuarse a propiedad horizontal como exige el Código.

-Al mismo tiempo, los bancos privados se están cuestionando otorgar o no créditos hipotecarios para la compra de casas en countries que no estén adecuadas al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que establece que deben someterse al régimen de propiedad horizontal especial, por las desventajas que presentan estos inmuebles.

-Las propiedades dentro de barrios no adecuados ya están perdiendo valor, tanto para la venta como para las hipotecas y serán menos competitivas en el mercado.

Las ventajas que presentan la adecuación a la nueva normativa aplicable a los conjuntos inmobiliarios, además de cumplir con lo que ordena la ley y evitar todos los perjuicios mencionados, son de índole patrimonial y económica:

-El propietario de un lote verá valorizada su propiedad, ya que además de ser dueño de su lote será dueño de las vías de circulación y todas las partes comunes, y ya no serán de propiedad de la sociedad administradora.

-La elección del administrador será rotativa y democrática como lo es en los edificios sometidos a PH, incluso ahora anualmente debe renovarse el mandato del administrador. Así se evitará las administraciones que se inmortalizan en sus cargos.

Sin dudas, los barrios cerrados y los countries que no se adecuen se verán perjudicados. Todo este panorama hará que quien quiera comprar un lote descartará a los barrios que no estén alineados con las nuevas normas.

La autora es titular de la Escribanía Muntaner.