Las personas mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tener que pagar impuestos por la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), según ha confirmado la Dirección General de Tributos (DGT) tras una consulta vinculante que despeja una de las dudas fiscales más habituales entre familias que desean adelantar la transmisión de su vivienda a sus hijos.
En concreto, la Consulta Vinculante V1261-25, establece que la donación de la vivienda habitual por parte de un contribuyente mayor de 65 años queda totalmente exenta de tributar por la ganancia patrimonial generada entre la fecha de adquisición del inmueble y la de su transmisión. Esta interpretación equipara el tratamiento fiscal de la donación al que ya existe cuando una persona mayor de 65 años vende su vivienda habitual.
La DGT aclara que la exención fiscal se aplica siempre que el inmueble haya tenido la consideración de vivienda habitual del contribuyente. Esto implica que la propiedad debe haber sido residencia habitual durante un periodo continuado de, al menos, tres años.
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No obstante, la normativa también contempla situaciones en las que el propietario haya dejado de vivir en la vivienda. En estos casos, la vivienda seguirá considerándose habitual a efectos fiscales si la donación se formaliza dentro de los dos años siguientes a haber abandonado el inmueble.
De esta manera, Hacienda equipara la donación —una transmisión lucrativa— con la venta de la vivienda —una transmisión onerosa— cuando el titular tiene más de 65 años. En ambos casos, la posible ganancia patrimonial queda exenta de tributación en el IRPF.
La consulta que aclara la normativa
La consulta fue planteada por un matrimonio en el que uno de los miembros tenía más de 65 años. Ambos querían saber si la donación del pleno dominio de su vivienda habitual a sus hijos generaría una obligación tributaria en el IRPF.
Cuando se transmite una vivienda —ya sea mediante venta o donación— se produce una alteración en el patrimonio del propietario. Esta variación da lugar a una ganancia o pérdida patrimonial que se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble.
En las operaciones de compraventa, el valor de adquisición incluye el precio pagado por la vivienda, además de los gastos asociados a la compra y las inversiones o mejoras realizadas. El valor de transmisión, por su parte, se corresponde con el precio real de venta, descontando los gastos y tributos pagados por el vendedor.
Sin embargo, cuando la transmisión se realiza mediante donación —como en el caso analizado— los valores de adquisición y transmisión se determinan según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan superar el valor de mercado.
La exención del artículo 33 de la Ley del IRPF
La decisión de la DGT se basa en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, que establece que están exentas las ganancias patrimoniales generadas por la transmisión de la vivienda habitual de personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia. Esta exención se aplica tanto si se transmite el pleno dominio de la vivienda como si se transmite la nuda propiedad.
Por tanto, si se cumplen los requisitos para que el inmueble sea considerado vivienda habitual y el propietario tiene más de 65 años, la donación no generará tributación en el IRPF por la ganancia patrimonial.
Una medida clave para planificar herencias
La aclaración de Hacienda tiene una importante repercusión práctica para muchas familias, ya que permite planificar con mayor seguridad la transmisión del patrimonio inmobiliario en vida.
Cada vez más personas optan por donar su vivienda a sus hijos antes del fallecimiento para facilitar la gestión del patrimonio familiar o evitar conflictos sucesorios. La confirmación de esta exención fiscal reduce uno de los principales temores asociados a estas operaciones: el coste fiscal derivado de la posible revalorización del inmueble con el paso de los años.
No obstante, los expertos recuerdan que, aunque el donante no tenga que pagar IRPF por la ganancia patrimonial, el receptor de la vivienda sí deberá abonar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones correspondiente según la normativa de su comunidad autónoma.
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