El precio de la vivienda se dispara, pero aún está un 22% por debajo del pico histórico de la burbuja inmobiliaria

El fantasma de la burbuja inmobiliaria vuelve a aparecer invocado por la escasa oferta de vivienda y la creciente demanda, que han disparado los precios hasta cerrar el primer trimestre del año con una subida del 12,2%, el segundo mayor incremento de toda la serie histórica, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Tras esta remontada, se empieza a hablar cada vez con más insistencia de burbuja, una amenaza que, a juicio de los analistas del Banco de España, aún no está cerca. Estiman que los precios reales actuales aún están un 22% por debajo del pico histórico alcanzado en 2007.

Esto indica que, aunque el mercado ha recuperado terreno, aún no ha llegado a los niveles de precio máximos de la subida de 2007, por lo que las actuales remontadas no suponen por ahora un riesgo grave para la estabilidad financiera. Eso sí, a juicio de los expertos del Banco de España, se ha producido una sobrevaloración de las viviendas de entre el 1,1% y el 8,5%: “El precio medio de la vivienda en España se encontraba al final de 2024 algo por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo, entre el 1,1% y el 8,5%, frente a un rango estimado del 0,8% al 4,8% seis meses antes”, señalan.

En línea con el supervisor, María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, considera que “aunque el crecimiento de precios es notable, no estamos próximos a una burbuja inmobiliaria, ya que las condiciones financieras siguen siendo prudentes y se mantienen dentro de los criterios de solvencia exigidos por las entidades”.

También Félix Lores, analista de BBVA Research, cree que los niveles actuales de precios no alcanzan aún los picos históricos. Pero advierte que la tendencia es ascendente, especialmente en grandes ciudades y zonas costeras donde hay un espacio limitado y mayor peso del turismo y de la demanda extranjera.

Hipotecas en rebajas

En lo que también coinciden los expertos es que el coste de la vivienda no tiene visos de pisar el freno. Irá a más impulsado por la fortaleza de la demanda generada por la bajada de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), lo que ha abaratado las hipotecas y reactivado el flujo de crédito destinado a la compra de vivienda hasta crecer un 35,4% interanual en el primer trimestre de 2025. La última bajada de tasas que el eurobanco llevó a cabo la semana pasada las colocó en el 2%, y los expertos prevén que las siga bajando en la segunda mitad del año hasta cerrar diciembre con el precio del dinero entre el 1% y el 1,75%.

Otro factor que ha impulsado la demanda de vivienda ha sido la mejora del poder adquisitivo de los hogares tras el aumento de la renta disponible y la moderación de la inflación, lo que “ha reforzado su capacidad de compra”, señala Judit Montoriol Garriga, experta de CaixaBank. A ello se suma el dinamismo de la demanda extranjera, tanto de no residentes, atraídos por España como destino vacacional o laboral, como de residentes, apoyado en unos flujos migratorios positivos. Además, la expectativa de que los precios seguirán subiendo actúa como un incentivo adicional para adelantar decisiones de compra.

El hambre por el ladrillo detectado este año también está motivado por la demanda embalsada: “Muchas personas que no pudieron comprar casa hace un año y medio, ahora sí pueden hacerlo”, explica Iñaki Unsain Unsain, director general de ACV Gestión Inmobiliaria. Estos compradores se enfrentan a un mercado con pocas viviendas debido a la dificultad creciente de los promotores para construir debido a los costes de materiales, a la regulación y a la falta de suelo. “Todo ello genera una tensión importante entre la oferta limitada y la alta demanda, que explica esta subida de precios”, incide Unsain.

Precios hasta un 9% más caros

Esta tormenta perfecta hará que los precios sigan subiendo en el segundo semestre de 2925 y el año que viene, acercándose a los generados por la burbuja de 2007. Félix Lores sitúa esta subida en torno al 6,5% de promedio anual este año y el próximo.

Judit Montoriol cree que escalarán más, un 9% en 2025 y un 5,7% en 2026. Un incremento superior al crecimiento previsto de la renta disponible por los hogares, señala la experta, lo que “generará cierta presión adicional sobre las ratios de accesibilidad y refuerza la necesidad de acelerar la construcción de vivienda asequible en las zonas de mayor demanda”.