Buenos Aires pierde altura: cómo son los edificios en construcción y qué busca la demanda

En la ciudad de Buenos Aires comenzó a advertirse con fuerza la disminución de obras de mega torres o inmuebles de más de 15 pisos. Esto se debe fundamentalmente al cambio del Código Urbanístico y de Edificación que emprendió el gobierno porteño entre 2018 y 2020, cuyas modificaciones y limitaciones aplicadas se mantienen vigentes.

Actualmente se llevan adelante más de 40.000 viviendas de la mano del impulso privado en diferentes barrios, pero en su mayoría son de 3 o 4 niveles como mínimo y de hasta 8 pisos como máximo. “Por lo general son viviendas de 2 y 3 ambientes y los inmuebles llegan a totalizar una superficie de 2.000 metros cuadrados, que puede ser de hasta 2.500 m2”, precisó a Infobae Carlos Quirico, del Grupo Quirico.

Hay otros edificios que pueden llegar a 3.000 m2 totales, pero todos están muy lejos en comparación, por ejemplo, con la torre Renoir (culminada en 2013) en Puerto Madero que totalizó 70.000 m2.

Fuentes de la Secretaría de Desarrollo Urbano del gobierno de CABA confirmaron que las obras de mayor envergadura que están en marcha sus planos y habilitaciones fueron aprobados y otorgadas antes del cambio al código. Se localizan mayormente en Puerto Madero, Palermo y Belgrano, entre otras zonas.

Expertos argumentan que hay un mercado limitado en cuanto a la cantidad de compradores. El arquitecto Ignacio Machicote, de TBT Real Estate, dijo a Infobae que “por esta situación hubo que apuntar a emprender obras chicas porque son más rápidas de fondear, menos riesgosas de construir y permiten incorporar más innovación en el diseño”.

Por motivos normativos y comerciales, se incorporaron muchos terrenos ideales para generar obras pequeñas y medianas.

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana (entidad que agrupa a desarrolladores de viviendas), amplió a Infobae que “el fuerte incremento en la cantidad de terrenos derrumbó la incidencia del suelo en el segmento para obras chicas lo cual mejoró las condiciones para emprender a esta escala. Al mismo tiempo, las obras grandes con el cambio normativo perdieron altura potencial, que era un factor clave para ofrecer unidades distintivas”.

Desde la Secretaría de Desarrollo Urbano, a cargo de Álvaro García Resta se informó cómo se registra la merma de edificios en obras con menos altura que hace 4 años atrás. Por ejemplo, en 2018 entre 10 a 15 pisos había 315 edificios que sumaban 1.296.020 de metros cuadrados. En 2022, esa cifra cayó a 153 inmuebles que suman 392.372 m2. Entre 20 y 50 pisos, en 2019 había 6 edificios y 280.696 m2, el año pasado sólo se contaban 4 y 241.942 metros cuadrados.

En qué zonas hay más desarrollos

Varios barrios porteños lideran las obras en marcha en el presente. Uno de ellos es Caballito, porque es muy requerido desde hace tiempo por estar en el centro geográfico de CABA. “Hoy en el podio tenemos los barrios en donde hubo un cambio sensible de la demanda de terrenos, es decir, que se incorporaron más lotes, como en Villa Devoto, Palermo y Villa Urquiza”, dijo Levrio.

Andrea Borges Do Canto, de Landium Real Estate y Nextliving, comentó a Infobae que “la demanda y aceptación de desarrollos de escalas menores viene acompañada de un cambio en las preferencias de los clientes, tanto sean inversores o residentes futuros. Los compradores buscan más que una simple ubicación o tamaño, y valoran otros factores como la calidad de la construcción, el diseño y las características de las viviendas, los servicios disponibles, la sostenibilidad y la eficiencia energética, entre otros aspectos”.

Asimismo, se percibe que la demanda estudia los proyectos menos riesgosos en términos de inversión, los interesados analizan la compra en pozo y definitivamente el tiempo de ejecución de la obra futura impacta en la decisión de compra.

Carlos Quirico, contó que hay zonas en donde se complicó edificar: “En Núñez por cambio de código y otros lugares que aun teniendo modificaciones de alturas y superficies permitidas no terminan de arrancar, supongo que es por problemas de seguridad y falta de transportes públicos, como en algunos puntos del sur u oeste porteño”.

Tipos de unidades

Dentro del metraje permitido se edifican viviendas de 3 y 4 ambientes para usuarios finales como PH sin amenities, pero con grandes terrazas y jardines privados.

Ignacio Machicote, dijo que “generalmente los edificios tienen unidades diferentes, lo cual ayuda a abastecer todas las necesidades: PH de 3 y 4 ambientes como una casa con jardín y pileta con privacidad muy cuidada, hasta un departamento en planta simple con una terraza totalmente descubierta y privada de 25 m2″.

En CABA se siguen priorizando las unidades de 1 y 2 ambientes que antes de la pandemia representaban el 80% de lo que se construía.

“Hoy esta cifra se redujo al 60% ya que los usuarios finales son los que quedaron en el mercado como compradores estables, lo cual solicitan más 3 y 4 ambientes”, acotó Santiago Levrio.

Agustín Alonso, de Euler Desarrollos, dijo a Infobae que “se ponderan los espacios al aire libre (jardín), la amplitud (living/cocina) y la recreación (quincho/galería)”.

Precios

Muchas personas que acceden en pozo eligen ingresar con un anticipo que oscila entre 30% y 40% en dólares y luego pagan cuotas en pesos ajustables por la variación del Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

En el corredor norte de CABA se pueden encontrar obras pequeñas y medianas con unidades desde USD 1.800 por m2. Levrio, detalló que “en el radio centro pueden encontrarse desde USD 1.700 y en el corredor sur desde USD 1.600 por m2. Siempre hablando desde el pozo”.

También hay opciones en los barrios de Vélez Sarsfield, a USD 1.300 por m2, Villa General Mitre, en USD 1.550 y Belgrano en USD 2.100 por m2 (estos valores son precios de pre venta o de obras que recién comienzan).

Qué no puede faltar

Otro punto importante es que las viviendas modernas han logrado con el tiempo estandarizar temas que antes eran considerados de lujo. Las carpinterías de Doble Vidrio Hermético (DVH), buena calefacción/refrigeración y espacios comunes útiles como piscinas y salones de usos múltiples son el requerimiento inicial de cualquier emprendimiento.

“Hoy no deben faltar expansiones como balcones aterrazados y en lo posible parrilla. Y está aceptado por la demanda que las cocinas, living y comedores estén integrados, generando visualmente espacios más amplios con menos requerimientos de ventilación”, detalló Carlos Quirico.

La tendencia conduce a que incluso en segmentos más altos se busque materiales de nulo mantenimiento que imitan texturas y terminaciones de materiales naturales. Se incorpora lentamente la tecnología en electrodomésticos y sobre todo en seguridad y accesos al edificio y la vivienda.

Con el incremento paulatino del trabajo mixto, muchos que necesitan 2 dormitorios buscan 3 para tener un espacio definido para oficina en casa. Hoy según el portal Zonaprop, la mayor presión de la demanda se encuentra en 3 y 4 ambientes.

“Las cocinas han sido de los ambientes que más cambiaron con el tiempo. Inicialmente se pensaban compartimentadas y con mínima comunicación al resto de la vivienda. Eso con el tiempo fue cambiando y las cocinas de estilo americano (integradas) tomaron relevancia y fueron predominando entre las nuevas viviendas”, destacó Agustín Alonso.

En cuanto a los livings, el cambio principal es que se proyectan de forma paralela y no tanto perpendicularmente en la planta, algo que generaba oscuridad. Los dormitorios no han variado mucho y según el espacio en planta se dividen en dormitorios, suites y master suites, según su despliegue.

“Los proyectos deben ser pensados con la consciencia de que estarán en uso y serán parte importante de la ciudad por los próximos 80 años. Hoy no se conciben desarrollos sin aplicaciones tecnológicas y que contribuyan con la eficiencia energética, como ser panelería solar, pre-calentadores de agua solares, sistemas de control de acceso que hoy nos permiten gestionarlos de manera individual, desde el dispositivo celular y desde cualquier parte del mundo, así como también la domótica. Post pandemia los balcones verdes en altura son muy valorados también”, resaltó Andrea Borges Do Canto.

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