Boom de donaciones de propiedades: por qué conviene transferir un inmueble en vida

Hay dos factores claros que generaron que la donación de propiedades atraviese un verdadero boom que a esta altura del año sorprende con cifras récord: hoy se dona un inmueble cada 2,8 compra ventas, cuando por ejemplo en 2018, en la época de la expansión de los créditos UVA se hacía una donación cada 17 operaciones inmobiliarias.

Según especialistas del sector, uno de esos factores es la reforma del Código Civil y Comercial de hace casi 2 años, cuando se eliminó la observabilidad (hasta entonces los inmuebles donados quedaban en una situación jurídica “observable” y podían ser reclamados por herederos en el marco de una sucesión y perdían su valor comercial) de las donaciones a través de la Ley Nacional 27.587. Allí los clientes percibieron que esta herramienta volvía a ser segura para planificar la herencia y ordenar ese patrimonio familiar.

“El otro factor que fue la pandemia. La donación aplica mucho en las familias que quieren dejar todo ordenado y no remover el pasado doloroso tras una muerte. Y la vivienda es un factor de cohesión y mucho valor sentimental”, dijo a Infobae Roxana Cutri Hollar, secretaria del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.

La cesión de inmuebles es más habitual de padres hacia hijos y se estima que sumando entre los distritos más importantes del país como Capital Federal y provincia de Buenos Aires, a fin de año se superaría la cifra de 30.000 traspasos.

La donación de inmuebles debe formalizarse mediante escritura pública; es decir, ante escribano, cualquiera sea su valor. Los inmuebles donados tienen ahora menos trabas para venderse o usarse como garantías bancarias.

Cutri Hollar, añadió que “en líneas generales, con las mediciones que tenemos desde 2004, se hacían en promedio unas 7.000 donaciones anuales. Después de la sanción del nuevo Código Civil y Comercial en 2015 bajó drásticamente a 3.000 o 4.000. Con la reforma de 2020, creció a más de 11.000 y calculamos que superarán las 12.000 en 2022. Quizá ese crecimiento comience a suavizarse dentro de un tiempo, pero es verdad que la gente comienza cada vez más a valorar esta herramienta”.

Hasta agosto, como lo tiene relevado el Colegio de Escribanos porteños (ver gráfico) se hicieron 7.508 donaciones, y por compararse interanualmente esta acción creció un 18,1%, y ya es récord.

Pero si se compara con 2020, último año de las donaciones “observables”, la trepada es del 527%, transformándose en un fenómeno para el sector.

Quienes pueden hacerlo y que propiedades se donan

Todos los inmuebles pueden donarse se trate de una vivienda, comercio, entre otros; sea de poco valor o considerado de lujo. “Toda persona humana puede donar, si es que no está inhibida para disponer de sus bienes. Para ello debe encontrarse en pleno uso de sus capacidades mentales, o bien, requerir de apoyo u otros institutos legales que le permitan cumplir su voluntad”, detalló Cutri Hollar.

Incluso pueden donarse por una parte indivisa o habiendo usufructo, hipoteca, u otro derecho real; aunque tenga inscriptos embargos o medidas cautelares salvo que exista una medida de no innovar. Para aclarar lo de usufructo: es posible que los padres donen a sus hijos, pero se reservan el usufructo mientras vivan.

Por otro lado, la donación de inmuebles por parte de una persona jurídica exige más recaudos según su caso. Existe esa posibilidad y es clave el asesoramiento.

¿Es igual para casados o convivientes?

El donante será siempre el titular y deberá contar con el asentimiento del cónyuge si se trata de un bien ganancial o aún siendo propio si es la vivienda. En el caso de los convivientes, solo se requiere su asentimiento si el inmueble que se dona es la vivienda.

De una pareja que son convivientes, si un padre dona la propiedad, surge otra pregunta: ¿A quién le corresponde? “La donación puede realizarse a favor de cualquier persona e incluso a favor de una persona jurídica (sociedad, asociación, fundación). Si al momento del fallecimiento del donante, esta hubiera excedido la parte que le correspondía a sus herederos, estos podrán iniciar acciones para integrar sus porciones legítimas”, comentó Cutri Hollar.

¿Deben estar casados para que les corresponda a ambos en la pareja?

El cónyuge es un heredero más en los bienes propios y le corresponde la mitad de los bienes gananciales al momento de disolverse el matrimonio. Ello debe de tenerse en cuenta en el momento de donar. Los convivientes (parejas no casadas) no heredan pero pueden hacer acuerdos.

Costos en Capital Federal

Cuando se hace una donación en Buenos Aires se deben pagar tasas y derechos de registro en porcentajes considerados bajos y vinculados al Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) de la propiedad.

Sobre los honorarios profesionales por este acto hay un valor sugerido por el Arancel Notarial, que en el Colegio de Escribanos porteños es del 2% de la valuación del inmueble donado.

“Apostamos a que algún día haya políticas de crédito hipotecario que permitan dar seguridad a las familias, pero también reforzamos y valoramos esta cultura argentina que cuida y valora el patrimonio familiar, y allí cobra importancia la donación”, amplió Cutri Hollar.

Situación en Buenos Aires, también récord

Cualquier persona capaz y mayor de 18 años puede donar aquellos bienes de los que sea titular de dominio o condominio. Incluso puede reservarse el usufructo de los mismos.

“Si el titular de dominio adquirió el bien siendo casado bajo el régimen de comunidad ganancial deberá contar con el asentimiento de su cónyuge para donar. Los cónyuges en régimen de ganancialidad no pueden donarse entre sí”, aclaró a Infobae Diego Leandro Molina, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

Si se trata de un bien adquirido bajo el régimen de separación de bienes, el titular de dominio podrá donar sin el asentimiento del otro cónyuge, e incluso donárselo a su cónyuge.

Molina, amplió que al tratarse de “la vivienda familiar, en todos los casos se requiere el consentimiento del cónyuge o conviviente para efectuar la donación”.

Para realizar la donación es necesario contar con el título de propiedad (escritura del inmueble). Los costos dependen de la Valuación Fiscal del inmueble, a diferencia de las compraventas no se abona Impuesto de Sellos, pero los inmuebles ubicados en la Provincia de Buenos Aires, o cuyos titulares tengan domicilio en ese distrito, son alcanzados por el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB) y su monto es determinado de acuerdo a la escala fijada por ARBA. Salvo por el mencionado ITGB no debería haber diferencias con los costos que se requieren en Buenos Aires para este tipo de operaciones.

“Los números relevados nos muestran que en agosto de este año se registraron 2.400 donaciones, un 14% más que las producidas en agosto de 2021, cuando hablábamos de números récord. Adicionalmente, ese número duplica las donaciones registradas en el mismo mes de 2019, antes de la pandemia”, precisó Juan Manuel Area, tesorero del Colegio de Escribanos de la provincia bonaerense.

En cuanto al acumulado en lo que va del año la tendencia es positiva. Entre enero y agosto de 2022 hubo 14.031 donaciones, casi un 12% más de lo que se llevaba registrado el año pasado para los primeros ocho meses, y el doble del período enero– agosto de 2019.

La cantidad de compraventas depende de la fluctuación del mercado inmobiliario y de la situación económica general.

Al compararse con los de compra venta, “los dos contratos tienen diferentes objetivos y el crecimiento en número de unos no debería influir en la caída de los otros. La donación es un contrato entre personas que facilita principalmente la planificación familiar”, concluyó Area.

Seguir leyendo: