Contratos de alquiler y AFIP: cuál será el impacto en el bolsillo de los inquilinos de las nuevas obligaciones que anunció el Gobierno

A partir del 1º de marzo de este año, los dueños de propiedades que estén en alquiler deberán registrar estos contratos en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Esta obligación ya se había establecido como uno de los puntos de la nueva Ley de Alquileres, vigente desde julio del año pasado, pero esta semana el organismo recaudador reglamentó el mecanismo para el registro.

A partir del mes próximo, los contratos de alquileres (locación o arrendamiento) deben ser registrados ante la AFIP dentro de los 15 días seguidos a su firma. Sin embargo, se estableció un plazo excepcional para los contratos celebrados entre el 1º de julio de 2020 y que continúen vigentes al 1º de marzo de 2021. En ese caso, podrán registrarse hasta el 15 de abril.

Esta obligación para los propietarios, ¿puede impactar nuevamente en los precios? Fuentes del sector aseguran que el aumento de los precios ya se dio desde el año pasado, como consecuencia de la nueva Ley de Alquileres ya vigente. Podría tener algún impacto, pero está más relacionado con la situación del mercado en general, que ya subió sus precios por encima de la inflación en 2020.

“Entendemos que va a tener un impacto porque se suma a otra cantidad de medidas sobre el sector. Todo lo que impacte en costos termina pasando a precios. Registrar los contratos es una obligación y promovemos el apego a las leyes. Desde 2010, los propietarios deben informar contratos de locación, pero quienes no lo tenían en cuenta en sus declaraciones de ganancias van a trasladar este impacto a los precios. En el marco de otras medidas, se retrae la oferta y aumenta la demanda. En breve, además, al momento que se termine la prórroga del congelamiento de los alquileres va a impactar en los precios”, aseguró Claudio Vodanovich, secretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

En el sector coinciden en que el principal impacto en precios ya se dio en 2020. “Los efectos de la nueva Ley de Alquileres que aumentaron los costos y el riesgo de los propietarios ya están a la vista: retiro de propiedades ofertadas en alquiler, cobertura mediante un mayor precio y desaliento a la inversión de viviendas, con repercusiones en la actividad de la construcción y el empleo de ese sector. Lo que se reglamentó es algo que estaba contemplado en la nueva ley y esos son los efectos concretos que por ahora esa nueva legislación está provocando”, señaló José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario.

“Quien tiene una o mas propiedades que las vuelca al alquiler es un inversionista y en las inversiones el riesgo tiene un costo. Ante ese riesgo incrementado ahora por la nueva ley algunos huyen, salen del mercado de oferta locativa y lo vuelcan al de venta, y otros se protegen más. En este último caso, aumentan el precio y el scoring del nuevo inquilino”, agregó el especialista.

En los hechos, los propietarios ya estaban obligados a declarar sus inmuebles en alquiler y tributar ingresos brutos por esa renta. Sin embargo, el cambio es que ahora la AFIP creó un registro específico para estos contratos (Registro de Locaciones de Inmuebles, RELI) y que tanto inquilinos como inmobiliarias pueden registrarlos en el caso de que no lo haga el dueño de la propiedad.

“En realidad, el propietario desde antes ya tenía que pagar por esos alquileres; si encuadra en el monotributo, por ejemplo, pagaba monotributo e ingresos brutos en la jurisdicción que corresponda. Hay gente que no lo hace, pero eso es cada vez más complicado. Ahora, el que no tenía nada declarado, tiene que registrar el contrato e inscribirse en los impuestos que correspondan”, explicó Sebastián Domínguez, tributarista y socio de SDC Asesores Tributarios.

“Es un paso más para que regularicen la situación los que no declaraban los alquileres. Pero ya eran muy pocos, porque los inquilinos, en general, quieren deducir Ganancias y por eso intimaban a que los propietarios les entreguen facturas. Quizás no lo declara el que tiene un solo departamento chico en alquiler o un jubilado, pero ya no era lo más común”, agregó Domínguez.

Con todo, el tributarista recordó que el propietario que tiene un alquiler para casa-habitación en la ciudad de Buenos Aires está exento del pago de ingresos brutos hasta los $30.000 mensuales de alquiler. De esta forma, muchos alquileres de departamentos más chicos en la ciudad quedaron fuera del impuesto.

“Los precios ya aumentaron producto de la nueva Ley de Alquileres del año pasado y los que se van renovando siguen en aumento, pero esto no tiene que ver directamente con el registro de los contratos. Ya se sabía que iba a ser así y los que pudieron aumentar ya lo hicieron. Además, en la práctica, en muchas ocasiones no se puede hacer el traslado a precios y en gran parte lo tiene que absorber el propietario”, señaló Domínguez.

Según un relevamiento del portal de clasificados inmobiliarios Zonaprop, los precios de los alquileres, luego de la sanción de la nueva ley a mediados de 2020, se incrementaron un 61,7% a lo largo de 2020 en la ciudad de Buenos Aires. Estos datos son sobre los precios pedidos por los propietarios para los nuevos contratos.

“Eventualmente puede haber un traslado a precios. El registro obligatorio implica una suba del costo de alquilar, por el lado negativo, y un aumento en la seguridad para ambas partes, en lo positivo. Se está pagando por una mayor seguridad pero implica un mayor costo y me parece inocente no verlo. Pero esto es para los que no tenían el contrato registrado en AFIP”, destacó Federico González Rouco, economista especializado en temas de vivienda.

En la ciudad de Buenos Aires, según los datos de la plataforma, Puerto Madero es el barrio más costoso, con un precio promedio de $64.584 por mes, seguido de Palermo ($35.824) y Núñez ($34.644). En la zona media de precios se encuentran: Recoleta ($31.694), Retiro ($30.667), Villa Crespo ($29.799), Villa Devoto ($28.614) y San Nicolás ($27.736). Los barrios con alquileres más económicos son: Vélez Sarsfield ($26.141), Constitución ($25.799) y, por último, La Boca ($24.854).

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