Funcas ve "escasez estructural" de vivienda y riesgos distintos a los de la burbuja de 2008

Los expertos de Funcas consideran que el mercado de la vivienda en España afronta una escasez estructural y un conjunto de riesgos distintos a los de la burbuja inmobiliaria de 2008, tras más de una década en la que la producción de vivienda nueva se ha situado por debajo de la creación de hogares.

El último número de 'Cuadernos de Información Económica' sostiene que el problema de la vivienda en España no es un fenómeno coyuntural, sino el resultado acumulado de una década de desajuste entre lo que se construye y lo que la sociedad necesita para formar hogares. En este contexto, la publicación sostiene que la vivienda ha dejado de ser únicamente un bien de mercado para convertirse en un factor que condiciona el funcionamiento de la economía.

Según la publicación, esta situación ha provocado que los alquileres crezcan sistemáticamente por encima de los salarios y que la brecha se haya extendido desde las grandes capitales hacia sus coronas metropolitanas y, cada vez con más intensidad, a las ciudades intermedias.

El número abre con un artículo de Francisco Rodríguez, quien sostiene que la vivienda ha dejado de ser únicamente un bien de mercado para convertirse en una "infraestructura económica privada crítica", al condicionar la movilidad laboral, la formación de nuevos hogares, la natalidad, la desigualdad patrimonial entre generaciones y, en última instancia, la productividad de la economía.

Asimismo, el autor afirma que la configuración actual de riesgos es "radicalmente distinta" a la de la burbuja crediticia de 2008. A su juicio, el problema ya no es un exceso de financiación alimentando una oferta descontrolada, sino una escasez estructural que convive con una demanda persistente y nuevas formas de vulnerabilidad financiera.

En este sentido, advierte de que combatir los riesgos actuales con las categorías analíticas de hace 15 años conduce a "diagnósticos equivocados y a medidas que no atacan la causa del problema".

En la misma publicación, Christian A. L. Hilber sostiene que el deterioro de la asequibilidad de la vivienda responde, ante todo, al choque entre una demanda creciente y una oferta cada vez más inelástica en las áreas urbanas más prósperas.

En su opinión, medidas como los subsidios a la compra, las ventajas fiscales o el control de los alquileres pueden aliviar la situación a corto plazo, pero también elevar los precios, reducir la oferta y perjudicar a los futuros residentes que pretenden proteger. Por ello, apuesta por reformar la planificación urbanística, alinear los incentivos de los gobiernos locales y ampliar de forma sostenida la oferta disponible.

Por su parte, Enrique Martín e Irene Piedra destacan que el reconocimiento de la vivienda asequible como servicio de interés económico general por parte de la Comisión Europea abre, por primera vez, un marco jurídicamente seguro para estructurar los apoyos públicos, al permitir configurarlos como la retribución de un servicio de interés general con un déficit de financiación verificable.

El bloque dedicado a la vivienda se cierra con un análisis de Joaquín Maudos sobre la exposición del sistema bancario al ladrillo. Según explica, antes de la crisis financiera el crédito inmobiliario superaba el 60% del total del crédito al sector privado, mientras que actualmente se sitúa en el 31,3%, con una estructura más equilibrada y un sistema sensiblemente más solvente ante posibles correcciones del mercado.

Además, la distancia con la media de la Unión Europea se ha reducido a 2,2 puntos porcentuales, por lo que concluye que, aunque la crisis de acceso a la vivienda es "real e intensa", el riesgo de una réplica de la crisis bancaria de 2008 es sustancialmente menor.